Comment maintenir l’accès au crédit immobilier alors que de nombreux profils d’emprunteurs, pourtant solvables, trouvent désormais porte close auprès des institutions bancaires ?

Depuis le début de l’année 2022, le marché du crédit se trouve bousculé par l’actualité. L’inflation atteint son plus haut niveau depuis 1985 et entraîne une hausse des taux de crédits immobiliers. Aussi peut-on anticiper que les taux immobiliers doubleront sans doute en un an !

Cette situation inédite exclut du crédit immobilier un nombre de plus en plus important d’emprunteurs. L’époque de l’argent facile et quasi gratuit, initiée en 2012, qui a permis au marché immobilier de flamber, est bel et bien révolue !

Pourquoi le taux d’usure n’est-il pas adapté à la situation actuelle ?

Pour rappel, le taux d’usure, aussi appelé « seuil de l’usure » se définit comme le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) maximal auquel un prêt peut être accordé à un particulier par un établissement de crédit. Il a été mis en place par l’Etat dans le but de protéger les emprunteurs d’éventuels abus de la part des banques et établissements de crédits. Il est calculé par la Banque de France chaque trimestre, en fonction des taux de crédits moyens pratiqués par les organismes bancaires, les trois mois qui précèdent (d’où le décalage que nous connaissons actuellement !). Le taux d’usure dépend du type de prêt, du montant et de la durée de l’emprunt. On distingue notamment les crédits à la consommation, des crédits immobiliers.

Pour éviter une crise du logement, la réforme du taux d’usure, à savoir le taux maximal proposé par une banque, s’impose rapidement. Elle aura lieu vraisemblablement début octobre 2022. A moins que le Ministre de l’Économie arrive à avancer les discussions avec la Banque de France, pour revaloriser ce taux d’usure avant l’échéance du mois d’octobre.

Pour débloquer l’accès au marché du crédit, une réforme du mode de calcul du taux de l’usure s’impose. Aujourd’hui, il ne remplit plus son rôle protecteur et prive certains Français d’un accès au crédit immobilier.

La formule de calcul du taux d’usure implique un décalage de 6 à 9 mois par rapport à la réalité des taux pratiqués. De nombreux particuliers se retrouvent piégés par un “effet ciseau” en raison de ce décalage. Depuis le 1er juillet 2022, son relèvement à 2,57 % pour les prêts immobiliers sur 20 ans et plus, demeure insuffisant.

Cette situation inédite exclut du crédit immobilier un nombre de plus en plus important d’emprunteurs, y compris pour des profils solvables, sous l’effet d’une réglementation toujours plus contraignante.

2 dossiers sur 3 sont désormais rejetés pour cause de dépassement du taux d’usure !

Tous les indicateurs du crédit sont au rouge : les taux poursuivent leur rapide remontée et le montant des crédits accordés est en baisse (- 12,5% au deuxième trimestre, en glissement annuel), selon les derniers chiffres du Crédit Logement. Ce dernier prévoit également un recul de 15% en 2022 pour la production de crédit, c’est-à-dire le nombre d’offres acceptées.

Une fois encore, et selon une tendance qui se maintient depuis plus de 6 mois, les taux de crédits immobiliers moyens sont, toutes durées confondues, en hausse par rapport au mois dernier.

Ainsi, en juillet 2022, les futurs acheteurs pouvaient emprunter en moyenne à 1,48% sur 15 ans en juillet contre 1,29% le mois dernier.

Même chose sur 20 ans, avec un crédit actuel à 1,58% sur 20 ans contre 1,42% le mois dernier.

Selon les taux affichés actuellement par les institutions bancaires dans certaines régions, les meilleurs profils peuvent obtenir des taux très attractifs, encore en dessous de 2%…. mais ces profils restent rares.

Le relèvement des taux directeurs par la BCE est-il suffisant pour enrayer l’inflation actuelle ?

 

Jeudi 21 juillet 2022, la Banque Centrale européenne (BCE) a annoncé un relèvement de ses taux directeurs de 0,50%, mettant ainsi fin à l’ère des taux négatifs connue depuis 2014. Cette hausse ne suffira malheureusement pas à lutter contre la spirale inflationniste engagée depuis plusieurs mois. Cette décision condamne les pays de la zone euro à une dépréciation de leur monnaie face au dollar (- 14% sur un an).

En tant que chasseurs immobiliers, nous observons sur le terrain, un gel progressif des crédits immobiliers. Depuis le début du mois, c’est 1 dossier sur 2, voire 2 dossiers sur 3 qui connaît des difficultés à cause du taux d’usure ! Celui-ci pour rappel est de 2,57% pour les prêts à 20 ans ou plus, mais il convient cependant de rappeler qu’il comprend les frais de prises de garanties, les frais de dossier et le coût de l’assurance-emprunteur. De nombreux réseaux bancaires se sont mis ouvertement sur le banc de touche plutôt que de prêter à perte, du jamais vu ou presque !

Bonne nouvelle, ce jeudi 8 septembre, la Banque Centrale Européenne (BCE) a décidé de relever ses trois taux directeurs (le taux d’intérêt des opérations principales de refinancement, de la facilité de prêt marginal et de la facilité de dépôt) de 0,75% en raison de l’inflation.

La conséquence directe du relèvement du taux directeur est que les établissements bancaires européens vont devoir payer plus cher pour se refinancer auprès de la BCE. Par effet domino, ils vont également augmenter les taux d’intérêts des crédits consentis aux ménages. Mais les acteurs du marché immobilier s’attendaient déjà tous à cette augmentation des taux d’intérêt.

Le 1er octobre 2022 , il sera indispensable que le taux d’usure connaisse une hausse significative si nous voulons que bon nombre d’acquéreurs puissent à nouveau emprunter pour mener à bien leur projet immobilier.

 

D’autres marchés devraient connaître un recul des prix de l’immobilier, comme celui de la grande couronne parisienne, car ces acquéreurs potentiels sont touchés de plein fouet par la hausse des prix de l’essence, de l’énergie et du coût de la vie en général. Certains logements, classés « passoires thermiques » devraient permettre une négociation, notamment ceux notés F ou G sur leur diagnostic de performance énergétique (DPE).

Bonne nouvelle néanmoins, malgré la période estivale, les partenaires bancaires font au mieux pour confirmer leurs propositions commerciales, avec en moyenne un délai de 18 jours en juillet, contre 20 jours en juin. Comme quoi, on peut espérer encore un coup de pouce de la part des institutions bancaires…

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