La période estivale a confirmé la solidité du marché des bureaux d’Île-de-France, malgré la mise en place du télétravail et un léger tassement de l’activité.

Cependant, l’économie mondiale doit faire face à 3 chocs importants en 2022 : la crise sanitaire, qui n’est toujours pas jugulée et continue notamment de peser sur l’activité en Chine, la guerre en Ukraine et la crise énergétique, ainsi que l’envolée de l’inflation.

En Europe, l’augmentation des prix à la consommation s’établirait à + 8,1 % en 2022 et à + 5,5 % en 2023. Avec l’énergie pour principale composante, l’inflation varie fortement selon les pays du vieux continent. Atteignant en moyenne 10 %, elle dépasse légèrement ce seuil en Allemagne (10,9 %) et en Belgique (12 %) tandis qu’elle explose aux Pays-Bas ( 17,1 %).

 

Sur le marché de l’investissement de bureaux c’est l’attentisme qui domine :

Trois milliards ont été investis depuis le mois de janvier 2022, portant à 8 milliards le total des sommes engagées, soit une baisse de -13 % par rapport à la moyenne des autres années.

 

Avec 4,05 millions de m2 disponibles à la fin du 3ème trimestre 2022, soit un taux de vacance de 7,2 %, l’offre immédiate n’augmente que de +1 % sur le dernier trimestre.

En 1ère Couronne, le niveau relativement faible de la demande et des rythmes de développement toujours importants se traduisent par une nette augmentation de près de + 20 % de l’offre disponible par rapport à la même période l’an passé. La tendance est également à la hausse en 2ème couronne.

Dans ce contexte, et avec un taux de vacance inférieur à 4 %, Paris est décidément un marché à part, avec un peu moins de 200 000 m2 disponibles. À l’exception des arrondissements du Nord Est parisien, 75018, 75019 et 75020, l’offre demeure très réduite et a continué de décroître au 3ème trimestre 2022 dans la quasi-totalité des secteurs. ce qui explique que les prix dans l’immobilier de bureaux se maintiennent à la hausse dans Paris intramuros.

Le prix du loyer moyen dans Paris atteint ainsi un nouveau record, s’établissant à 955 €/m2/an !

 

Le Croissant Ouest et La Défense sont dans une situation un peu plus mitigée avec une offre conséquente de bureaux, avec au total, plus de 830 000 m2 de bureaux à livrer d’ici la fin de 2024, dont environ 70% sont encore disponibles. A l’inverse de Paris, il y a beaucoup plus d’offre que de demande, ce qui est tout à fait logique avec la mise en place du télétravail post confinements.

Ralentissement de la croissance française et dynamisme du marché de l’emploi :

En 2023, la croissance ne serait plus que de 0,5 % selon le scénario médian de la Banque de France.

Après plusieurs mois de hausse, les prix à la consommation atteignent + 5,6 % à fin septembre 2022. En France, l’inflation atteindrait + 5,8 % sur l’ensemble de l’année selon la Banque de France, avant de diminuer à + 4,7 % en 2023.

Le moral des ménages se ressent de cette dégradation du climat économique : l’indicateur de confiance a continué de se replier ces derniers mois (- 19 points entre janvier et septembre 2022) et atteint son point le plus bas depuis 2013 !

Le marché de l’emploi a jusqu’à présent bien résisté à la dégradation du contexte économique. Cependant, les faillites d’entreprises sont quant à elles reparties plus fortement à la hausse au dernier trimestre 2022, avec près de 9 000 faillites enregistrées au 3ème trimestre 2022 , soit + 69 % sur un an.

Le ralentissement de l’activité économique, le resserrement des conditions de financement et les difficultés de trésorerie des entreprises engendrées depuis la crise sanitaire, devraient amplifier ce phénomène en 2023.

Les difficultés d’approvisionnement et la flambée des prix des matériaux devraient continuer de perturber les chantiers et engendrer des retards de livraison, tandis que les difficultés à commercialiser les nouveaux immeubles pourraient, dans certains secteurs, inciter leurs propriétaires à en décaler l’achèvement.

Déséquilibre entre l’offre et la demande, due au fait que les vendeurs temporisent davantage avant de mettre leurs biens immobiliers sur le marché et il est peu probable que l’attentisme s’estompe.

L’activité du marché de l’investissement pâtira pendant encore quelques mois de la nouvelle donne financière et de l’écart entre les attentes des vendeurs et ce que les acquéreurs sont prêts à débourser.

Une correction des prix est néanmoins en train de s’opérer, ce qui devrait à terme donner plus de fluidité au marché et permettre de relancer certaines cessions.

Le bureau reste malgré tout l’actif dominant, jouissant encore d’une réelle popularité quand l’immeuble est bien situé, bien loué, adapté aux nouveaux modes de travail et vertueux sur le plan environnemental. Si la demande reste assez vigoureuse, c’est en 2023 que la résistance du marché francilien sera réellement mise à l’épreuve compte tenu du ralentissement attendu de l’économie. Vous donnez des prévisions serait bien hasardeux et au-delà de nos compétences, mais en tous les cas l’immobilier de bureaux se maintient en termes de prix à Paris, contrairement à l’immobilier d’habitation qui laisse la place à de plus en plus de négociation.

 

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