Actualité du marché immobilier à début mai : on assiste à une baisse du nombre de transactions et à des taux d’intérêt qui augmentent, avec une augmentation moyenne + 0,5% en 6 mois.

Cependant, alors que les prix moyens dans la capitale pourraient repasser sous la barre des 10.000 euros/m², les logements de luxe battent des records en prix et en volume.

Rappelons que 57,5% sont propriétaires de leur résidence principale et 19,2% possèdent un autre logement tel que, leur résidence secondaire, ou bien un investissement locatif.

On assiste à une véritable dichotomie sur le marché immobilier parisien :

Alors que le marché immobilier est plus difficile depuis quelques mois pour les logements avec défaut, voire pour ceux qui ne disposent simplement pas d’un espace extérieur, le secteur du luxe se porte toujours aussi bien, voire même mieux.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Les ventes de 2 à 3 millions d’euros ont quant à elles bondi de 48% et 53% par rapport à l’année 2019. Et le haut du panier a vu ses ventes augmenter de +159% en 2021 et encore + 188 % en 2022 ! Du jamais vu

 

 

 

L’immobilier de luxe, une valeur refuge :

Comment expliquer cette envolée des biens les plus chers, alors que le retour des étrangers sur le marché de l’acquisition, n’est pas encore d’actualité. On explique cette tendance, suite aux différents confinements que nous avons connus. On aspire d’une part à plus d’espace pour vivre, et aussi à un espace extérieur quel qu’il soit. D’un côté, l’exigence de surfaces extérieures qui poussent bon nombre d’acheteurs vers les plus grands logements avec terrasse ou les maisons et hôtels particuliers avec jardin. Par ailleurs, la dimension de valeur refuge de la pierre n’a cessé de s’affirmer face à certains excès de la Bourse et au retour de l’inflation, sans oublier la remontée des taux. Enfin, il y a une envie forte d’accorder une place et des moyens plus importants à l’endroit où l’on vit tous les jours, afin de « jouir » d’un cadre de vie agréable au quotidien. Chez Homelike Home, on perçoit l’importance d’avoir un agréable Home Sweet Home.

Avec la hausse des taux immobiliers, la durée du crédit est largement supérieure à 15 ans :

 

Les taux d’intérêt, toutes durées confondues, ont atteint 1,27% en avril 2022, selon les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement. Ils ont augmenté de +0,50% en moins de 6 mois, soit presque doublés. Il y a eu une première augmentation de + 0,20% en janvier, puis +20% en mars et enfin +0,10% au mois de mai… Actuellement un bon taux, c’est 1,5%. en moyenne, et on estime qu’un français a perdu 20 000 € de capacité d’emprunt, en 6 mois.

La hausse des taux immobiliers s’accélère. Depuis décembre, les taux ont progressé de près de 25 points de base, quelle que soit la durée. En décembre, le taux moyen, toutes durées confondues, était de 1,06% versus 1,27% en avril 2022. En moyenne, sur 15 ans, le taux moyen est désormais de 1,12%, sur 20 ans de 1,25% et sur 25 ans de 1,37%.

Pour ne pas rogner leur budget d’achat, les acheteurs ont été contraints d’emprunter sur des durées plus longues. Ainsi, en avril 2022, 65,1% des prêts bancaires ont été octroyés sur une durée comprise entre 20 et 25 ans. 70% des prêts sont faits sur des durées supérieures à 15 ans. 

Ainsi, emprunter sur une durée plus importante a permis jusqu’à présent d’atténuer les conséquences de la hausse des prix des logements, et de garder possible l’accès au crédit pour de nombreux candidats à l’accession à la propriété. Les investisseurs locatifs sont les plus impactés actuellement, car il ne faut pas oublier que l’apport personnel de 20% est maintenant obligatoire pour obtenir un emprunt. Un conseil, consultez un courtier pour être bien conseillé. Chez Homelike Home, on travaille beaucoup avec la CAFPI.

Inversement, les prêts à court terme de moins de 15 ans représentent actuellement 13,2% du total de l’octroi des prêts sur le marché. Une proportion qui ne cesse de baisser depuis de nombreuses années, puisqu’on est passé de près de 20% de prêts en 2019, à moins de 15% actuellement. Il y a donc très peu d’emprunt sur des durées courtes, car on a un problème de capacité financière et un problème de taux d’usure, c’est-à-dire tous les frais inhérents à la mise en place du prêt. 

 

Alors que la demande est déstabilisée par la baisse du pouvoir d’achat, l’inflation qui est en moyenne à 5%, la hausse des prix des logements dans certaines régions en France et la guerre en Ukraine, les établissements bancaires tentent de contenir la hausse des taux pour préserver la solvabilité des emprunteurs. Dans le même temps, la remontée des taux reste limitée par des taux d’usure qui ont encore été réduits par la Banque de France, pour une large part de la production.

Le nombre de prêts accordés s’est affaibli dès le début de l’année 2022, dans le contexte d’une stricte application des recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière. Les conditions de crédit ne s’améliorant plus, la demande a diminué en réponse à la dégradation du pouvoir d’achat.

Le déclenchement de la crise en Ukraine a amplifié cette dégradation du marché, renforçant les pressions inflationnistes et leur impact sur les taux des crédits, alors que le moral des ménages fléchissait nettement.

Cet impact supplémentaire sur la demande de crédits se traduit sur les mois de mars et avril avec un nombre de prêts bancaires accordés en recul de 14.5 %, en glissement annuel. En revanche, les montants moyens empruntés augmentent car les logements achetés sont plus coûteux.

Des acheteurs de plus en plus aisés avec un apport personnel de plus en plus important :

Depuis le début de l’année, la transformation du marché se renforce. Les ménages faiblement dotés en apport personnel, sont moins nombreux à emprunter. En revanche, la part des ménages plus aisés augmente et le coût des opérations réalisées progresse nettement. Conclusion, les – de 35 ans délaissent l’achat de leur résidence principale. 

 

En mai 2022, on assiste à une augmentation de +15% des refus de prêts et un apport personnel de 20% quel que soit l’achat, achat de résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif…

Les nouveaux emprunteurs recourent en effet plus largement au crédit immobilier que par le passé :  ils bénéficient encore de bonnes capacités d’emprunt et réalisent des projets immobiliers plus ambitieux. Le montant moyen des crédits utilisés progresse nettement avec une augmentation + 9.5 % au 1er quadrimestre 2022 versus + 2.7 % en 2021.

L’apport personnel exigé par les banques dans le cadre d’un crédit immobilier connaît une hausse spectaculaire de 78 % depuis un an. Le minimum exigé dépasse les 20 % du montant total de la transaction. Il faut donc que le reste à vivre soit suffisant. À terme, les banques vont certainement tenir compte aussi de l’augmentation du coût énergétique (essence, gaz).

Le premier trimestre 2022 affiche une hausse frôlant les 80 % par rapport à 2021, avec un montant d’apport moyen qui se situe à 52 594 € au 1er trimestre 2022, alors qu’il était de 29 405 € en 2021. On note des disparités au niveau régional car en Île-de-France, il faut désormais proposer un apport moyen de 132 899 €, soit plus du double de la moyenne nationale.

La grande prudence du milieu bancaire vis-à-vis de la solvabilité de ses clients s’explique en partie par l’incertitude économique, l’inflation galopante (+5%) avec la hausse du coût de la vie et l’évolution des taux d’intérêt.

Rappelons que le taux d’endettement maximum des ménages est limité à 33 %, voire actuellement à 35 % et que la durée de remboursement ne dépasse pas les 25 ans. L’accès au crédit a ainsi été limité, impactant inévitablement les ménages aux revenus modestes et les jeunes actifs primo-accédants, qui devaient déjà faire face à la hausse du prix de l’immobilier et à la minoration des aides à l’accession.

Il est donc logique que l’augmentation de l’apport personnel des acquéreurs a déjà des conséquences sur le marché de l’immobilier, si l’on en juge par le nombre de transactions qui a chuté de – 17 % au 1er trimestre 2022 !

Il deviendra plus difficile pour les acquéreurs de devenir propriétaire et les ménages les moins aisés risquent d’être les plus fragilisés. Il sera donc primordial de rechercher le meilleur taux d’assurance emprunteur possible, car passé 49 ans, cela devient très compliqué d’emprunter. Cependant, les taux fixes qui représentent la majorité des emprunts en France, restent stables et ne subissent donc pas l’augmentation des taux d’intérêt. 

 

En conclusion, pour cette année 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose donc aux banques des limites sur le taux d’endettement, une augmentation du niveau d’apport personnel et une diminution de la durée des crédits. Si 2021 a été favorable aux aspirants propriétaires avec des taux de crédit immobilier historiquement bas, l’année 2022 s’annonce plus compliquée avec une légère remontée des taux.

Le point positif est que le prix de l’immobilier risque de diminuer en 2022. Homelike Home est là pour vous conseiller pour acheter au bon prix, aussi bien à Paris, Grand Paris,  mais aussi au niveau national, car pas facile de connaître le bon prix d’un bien immobilier en ce moment. Alors faites confiance à nos chasseurs Homelike Home, et confiez-nous votre recherche.

L’immobilier devient donc une véritable valeur refuge en 2022, car l’immobilier échappe à l’inflation. Même si les taux d’intérêt augmentent avec un taux d’intérêt moyen au mois de septembre prévu à 2%, ils restent toujours plus faible de moitié par rapport à l’inflation actuelle. L’immobilier est donc un placement qui rassure car les français ont de plus en plus peur de l’assurance vie, et ils n’ont plus confiance vis-à-vis de la bourse, qui a d’ailleurs perdu -10 à -15% dernièrement. Alors un conseil, achetez maintenant

 

 

 

 

 

 

 

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