Record du volume de transactions en 2021 :

Un marché dynamique, notamment grâce aux taux d’intérêt encore faibles et surtout, un marché en pleine mutation depuis les confinements que nous connaissons depuis mars 2020. Avec le télétravail, les ménages ont besoin d’espace et n’hésitent pas à s’offrir un logement plus confortable afin de ne pas vivre un nouveau confinement ou de nouvelles restrictions dans un logement trop étroit. Les prix ont augmenté partout.

Et dans le détail, ce ne sont pas dans les grandes villes que les prix ont le plus progressé….!

Attrait des petites villes ou villes moyennes :

La situation n’est pas homogène sur tout le territoire. Ainsi, le prix au m² a légèrement reculé à Paris, où il reste toutefois le plus élevé de France (10 367 €). La hausse est particulièrement forte en Nouvelle Aquitaine pour les maisons (+13,2 %) et en Bretagne pour les appartements (+21,4 %).

Pour la première fois, cette augmentation n’est pas liée aux grandes agglomérations, mais est la conséquence de l’attractivité nouvelle des villes moyennes et des zones de résidences secondaires. Les grandes métropoles ont peut-être perdu leur rôle de locomotives du marché !

Ce ne sont donc plus les grandes villes qui tirent les tarifs vers le haut, mais bien les villes moyennes ou encore les petits villages, qui ont vu leur prix bondir de + 8,5% depuis janvier 2021.

Autre tendance du moment à mettre en lien avec les confinements : l’achat des résidences secondaires a bondi de +6 % en 2021 et représente désormais 7 % du marché.

Une tendance d’autant plus marquée avec la généralisation du télétravail et l’essor de la bi-résidence. En effet, acquéreurs comme locataires se projettent dans un mode de vie à deux vitesses, entre ville et campagne, pour conjuguer travail en ville et douceur de vie, avec une résidence secondaire facilement accessible.

Les achats de résidences secondaires ont augmenté de + 6% en 2021 et représentent 7% des acquisitions.

Les grandes villes continuent néanmoins à bien se porter. Certes, même si elles sont loin des +9,2% de hausse moyenne enregistrée en 2019, elles voient malgré tout leurs prix progresser encore de près de +4,1% cette année 2021. Même si la fin d’année voit cette progression encore ralentir, notamment à Paris, l’immobilier se porte très bien …!

Paris retrouve un certain équilibre :

 

À Paris, le marché retrouve un certain équilibre et la baisse des prix constatée en 2021 aura eu un effet positif sur le marché puisque le nombre de transactions réalisées a évolué, lui, à la hausse. A Paris, le prix moyen au m2 est de 10.367 euros, et reste à un niveau plus élevé qu’en 2019.

Paris voit son nombre d’habitants diminuer d’année en année, mais ce phénomène n’est pas nouveau. La capitale perd en moyenne 10 800 habitants chaque année depuis 2012, et ce déclin démographique se poursuit. Avec désormais 2 165 423 habitants, Paris a perdu près de 11 000 habitants en un an, selon les données de l’Insee publiées début 2022, et près de 65 000 habitants en six ans, donc grosso modo 100 000 habitants en moins en 10 ans !

Au moment où de nombreuses incertitudes ont pesé et pèsent encore sur l’économie, la pierre apparaît pour les Français comme un investissement fiable et pérenne. L’immobilier, parmi les actifs dont la volatilité est la plus faible, se confirme comme une valeur refuge pour les Français, avec des rendements bien plus élevés que la plupart des autres formes de placement. Neuf Français sur dix estiment important, voire essentiel, de devenir propriétaire, et pensent que cela reste une étape clef de la vie. La preuve.

 

Des profils exclus du marché :

 

Toutefois, la hausse des prix, qui se poursuit depuis plus de 5 ans, exclut progressivement du marché certains acquéreurs, notamment les plus jeunes ainsi que les employés et les ouvriers. Les très jeunes propriétaires existent, mais sont encore rares et l’âge du primo accédant recule d’année en année.

La tranche des emprunteurs ayant entre 30 et 34 ans a baissé de 32% en 2020, à 25% en 2021. Les emprunteurs sont donc plus âgés. Il faut généralement attendre la trentaine pour acheter, voire davantage. Selon les chiffres de la Cafpi, l’âge du primo-accédant est en moyenne de 35 ans.

Le niveau d’apport personnel nécessaire pour obtenir un crédit est en hausse.  Conséquence, les cadres et les professions libérales sont plus représentés. Les retraités tirent également leur épingle du jeu puisque leur proportion augmente sans discontinuer. Aussi, les durées d’emprunt sont plus longues et un crédit moyen s’établit désormais à 20 ans en moyenne.

 

Quelle sera la tendance pour 2022 : accalmie ou nouveaux records ?

Quelles prévisions pour cette nouvelle année 2022 ? Tendance à la hausse ou à la baisse ? Les élections présidentielles  vont-elles pousser les acheteurs à attendre un peu avant d’acheter. Les investisseurs ne vont pas se précipiter pour acheter actuellement, tant que le nouveau DPE ne sera pas fiable. En effet, avec le changement de mode de calcul de ce dernier, un nombre croissant de biens est désormais considéré comme très énergivore. Or, l’interdiction de les louer à terme (à partir de 2023 pour les logements classés G,) risque d’écarter les investisseurs de ce type de biens, et d’entraîner une pénurie de logements à louer sur le marché dont les premières victimes seront les locataires. L’immobilier répond à la sacro-sainte loi de l’offre et la demande, or si la demande diminue, les prix risquent de baisser. A l’inverse si la demande se maintient à un niveau élevé, notamment dans certaines régions comme la Normandie, le Perche, le sud de la France, les prix continueront de grimper !