Immobilier résidentiel : Les derniers chiffres des notaires 

Contrairement au premier confinement, le second n’a pas stoppé la signature des actes de ventes. En revanche, l’impossibilité d’organiser des visites de biens a entraîné un recul notable des avant-contrats, ce qui freinera les volumes des ventes des 1er mois de 2021.

Le regain d’intérêt pour la maison se traduit par une progression des volumes de ventes de +4% lorsque l’on compare la période septembre-octobre-novembre 2020 avec la même période en 2019. A l’inverse, le nombre de ventes d’appartements diminue de -5%, et encore plus dans la capitale.

On assiste à davantage d’hétérogénéité des prix entre les marchés, et à un attrait de plus en plus marqué pour les maisons.

En Ile-de-France, le prix des logements a augmenté de + 6,6% en un an, de novembre 2019 à novembre 2020.

 

Une baisse en volume mais quid d’une baisse des prix en 2021 ?

On assiste à une baisse des ventes de logements anciens en IDF avec – 2% de ventes en 1 an, donc en volume, et un prix moyen en IDF qui a continué à augmenter à 6720 €/M2 soit +6,5% en 1 an.

A Paris, le prix moyen au m2 est de 10850 €/M2, soit une augmentation de + 6,3% en 1 an.

On note un attrait fort pour les maisons, notamment les maisons anciennes qui ont augmenté de 6,9% en 1 an avec un prix moyen de 334 400 €.

Les tendances déjà observées les mois précédents se confirment, avec une baisse des prix dans les mois à venir.

A Paris, le prix moyen /m2 passerait de 10 850 € le m2 en novembre 2020 à 10 700 € le m2 en mars 2021, soit une baisse anticipée de -1,4%.

A l’inverse, d’après les avant-contrats, les prix devraient augmenter encore de + 1,3% pour les maisons de décembre 2020 à mars 2021.

 

Comment se porte le marché en bordure de périphérie ? 

Au 3e trimestre 2020, le prix des appartements atteint plus de 10 000 € le m2 au global dans les quartiers internes à Paris en bordure du périphérique, alors qu’il est de 7 000 € le m2 dans l’ensemble des communes situées de l’autre côté du périphérique, avec une décote de 30%, dès qu’on franchit le périphérique ! 

Franchir le périphérique permet d’acquérir à des prix sensiblement moins élevés que dans la Capitale.

Ainsi, à Neuilly-sur-Seine (10 870 €/m2 au 3e trimestre 2020) les prix sont pratiquement aussi élevés qu’à Ternes, avec un prix moyen/m2 de 10 920 €/m2).

A l’opposé, à Aubervilliers et Saint-Denis, les prix des appartements (environ 3 900 €/m2) sont 57% moins élevés que dans le quartier parisien voisin de La Chapelle (9 070 €/m2).

Entre ces deux extrêmes, on peut distinguer plusieurs situations, héritage des politiques urbaines ou d’aménagements du passé, de la spécialisation économique de certains territoires ou de la géographie urbaine.

Au sud, au nord et nord-est, les prix des communes limitrophes de Paris sont encore nettement inférieurs aux prix des quartiers périphériques de la Capitale.

Ce constat vaut pour toute la Seine-Saint-Denis, où les politiques du logement ont longtemps privilégié le logement social. Aux Lilas, la commune limitrophe de Paris la plus chère du département, le prix au m2 (6 530 €) reste inférieur de 28% à celui du quartier Saint-Fargeau dans le 20e arrondissement.

Si Montrouge sort peu à peu du lot avec une hausse annuelle des prix de 12%, qui permet d’atteindre        7 900 € le m2 au 3e trimestre 2020, les prix y sont encore 26% en-deçà de ceux du Petit Montrouge      (10 680 €/m2), quartier attenant du 14e arrondissement.

Au sud-est et à l’ouest de Paris, autour des bois de Boulogne et de Vincennes, se trouvent deux zones regroupant des communes aux prix plus proches des quartiers parisiens avoisinants.

Au sud-est, les décotes de prix lorsque l’on passe le périphérique avoisinent 7% à Vincennes et Saint-Mandé, 15% à Charenton-le-Pont.

A l’Ouest, les prix sont très élevés dans les communes les plus proches du bois de Boulogne et les décotes modérées, quand on franchit le périphérique pour aller à Neuilly-sur-Seine (-0,5%), Levallois-Perret (-10%) ou Boulogne-Billancourt (-16%).

Il est intéressant de noter qu’il y a 20 ans, Vincennes, Saint-Mandé, Neuilly-sur-Seine et Charenton-le-Pont étaient plus chères que les quartiers limitrophes parisiens, tel que Charonne par exemple. Désormais la ville de Vincennes est 7% moins chère que le quartier Charonne dans le 11ème arrondissement.

Le nombre de transactions dans Paris a proportionnellement baissé, au profit de la Grande Couronne. Au 2ème semestre 2020, Paris représente 17% des transactions de logements anciens en IDF, contre 20% en moyenne ces 20 dernières années.

 

Et quelle est la situation en ce début d’année 2021 pour l’immobilier de bureau ? 

Les recherches de bureaux ont accusé  le coup en 2020, avec – 10% de recherches de bureaux en 2020 en Ile de France, versus 2019 se décomposant de la façon suivante :

  • Paris avec – 16%
  • 1ère couronne avec – 7%
  • 2ème couronne avec à l’inverse une augmentation de + 10%

On constate plus particulièrement une augmentation pour des  villes comme Vélizy, Massy, Palaiseau avec une augmentation de demandes de +25 à +30 % en 1 an.

A l’inverse, les quartiers tertiaires de Paris sont en baisse.

Quand on zoome plus précisément sur Paris intra muros, pas de changement radical, avec les 5 arrondissements les plus recherchés qui concentrent plus de 40% des recherches parisiennes. En revanche, la côte de certains quartiers a évolué : le 9ème a quitté le podium du top 10 des recherches et le 10ème arrondissement  attire moins d’investisseur de bureaux.

Les arrondissements très centraux Rive Droite comme Rive Gauche se sont montrés plus résilients en 2020. Le 2ème et le 7ème arrondissementS affichent même une croissance des recherches sur 1 an, ce qui leur permet de rejoindre le podium du top 10 des demandes.

 

Au niveau national, on constate un phénomène de décentralisation car le nombre de recherches de bureaux a progressé de + 5% en 2020, versus 2019, dont + 4% pour la location et + 8% pour l’achat.

Ce beau résultat en région s’explique principalement par la performance de villes « secondaires » donc celles qui offrent :

  • une belle qualité de vie
  • une bonne connectivité
  • un bon bassin d’emploi dynamique

Ainsi, les 5 villes qui ont le plus progressé en 2020 vs 2019 sont

  •  Reims +100%
  •   Angers +15%
  •   Strasbourg +15%
  •   Montpellier +5%
  •   Marseille +2%

Reims a même doublé ses recherches de bureaux en raison de ses nombreux avantages. Située à              45 mns de Paris, elle représente un bassin d’emplois dynamique, avec une vie étudiante très présente, notamment grâce à la présence de Sciences Po.

Il est probablement encore trop tôt pour voir une éventuelle baisse s’afficher. En effet, les efforts consentis se font davantage sur les mesures d’accompagnement pour l’instant. Il n’y a donc  pas d’anticipation de baisse significative pour ce 1er trimestre 2021,malgré les nouvelles habitudes de méthode de travail, tel que télétravail et flex office…

 

En conclusion, la pierre reste une valeur refuge pour de nombreux français. 

La crise sanitaire a eu 2 conséquences :

  • transformations profondes des modes de vie ;
  • besoin de vivre et d’habiter autrement, voire ailleurs.

Le confinement et notamment le développement du télétravail ont révélé un besoin nouveau d’extérieur, de verdure et d’espace.

La crise sanitaire semble accentuer la mobilité des Franciliens et pousser à des choix nouveaux. Parallèlement, les Franciliens sont proportionnellement un peu plus nombreux à acheter un logement en province (7% en 2020 versus 6% en 2019).

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