La dynamique de hausse des prix qui prévalait depuis 4 ans dans les grandes villes de France semble avoir été cassée avec la crise sanitaire. Il est trop tôt pour parler de retournement de marché, car la plupart des métropoles françaises continuent de voir leurs prix augmenter, même si c’est à un rythme beaucoup moins soutenu que ces dernières années. Mais certaines tendances baissières semblent se dessiner dans certaine métropoles, en ce début d’année 2021.

 

Comment la Covid 19 et le télé travail participent-ils à la mutation des centres villes ?

Avec la crise sanitaire, les quartiers les plus vivants de Paris se sont vidés, et pas uniquement à Paris.

En effet, il faut se souvenir que, dès le début de l’année 2020, le resserrement de l’accès au crédit qu’avait souhaité la Banque de France, avait commencé à impacter l’activité du marché de l’immobilier ancien. Dans un premier temps, beaucoup d’observateurs n’ont pas mesuré les conséquences que cela allait avoir. Et comme le début de l’année 2019 n’avait pas été exceptionnel, ils ont considéré que les ventes iraient forcément en s’améliorant. Le 17 mars 2020, le premier confinement a été mis en place et a été très brutal pour l’économie. On avait rarement assisté à un tel effondrement de l’activité dont le creux s’est situé en avril. La baisse d’activité a été telle que la sortie de ce premier confinement s’est faite, pour beaucoup, dans l’euphorie et s’est traduite par un rebond des ventes immobilières.  La mise en place du télétravail a amorcé une mutation du paysage immobilier français avec :  un éloignement des centres-villes, la recherche d’un espace supplémentaire pour pouvoir télétravailler, et  notamment installer son ou ses bureaux, et une hausse des achats de maisons individuelles.

 

Les conséquences de la Covid 19 sur les prix de l’immobilier en France

Les légères baisses de prix que nous pouvons enregistrer, -1.7% des prix de l’immobilier parisien (selon les avant-contrats des notaires) sont liées à la situation sanitaire qui a réduit le nombre de ventes et retardé notamment certains projets immobiliers des français. On comptabilise moins de 950.000 ventes en 2020, contre plus de 1 million de ventes en 2019. Cette baisse des ventes permettra aux futurs acheteurs de mieux négocier… ce qui pourrait faire baisser les prix. Et à cela s’ajoute la difficulté accrue d’obtenir un crédit par les banques, qui frappe de plus en plus de ménages.

La crise économique qui attend les français, la pire depuis la 2ème guerre mondiale, avec une chute du PIB annoncée à -11% par Bercy, ne pousse pas les français à investir dans la pierre, même si la pierre reste une valeur refuge en temps de crise. La situation économique et la difficulté de sortie de cette épidémie de la Covid 19, qui dure depuis plus d’un an en Europe, ne pousse pas, pour l’instant, les acquéreurs à s’endetter sur plusieurs dizaines d’années…

Le confinement a impacté l’activité du marché immobilier hexagonal. Pour autant, les prix baissent faiblement. On assiste surtout à un intérêt croissant pour des petites villes de province, et notamment un regain d’intérêt pour les résidences secondaires à proximité de Paris, et notamment les maisons de campagne. L’attractivité des villes secondaires, proches des grandes villes s’est accrue. Orléans ou encore Rouen constituent désormais des alternatives aux prix parisiens. La France périphérique tient-elle enfin sa revanche ?

Selon une étude Se Loger, 38 % des acheteurs anticipent un recul des prix. C’est un souhait parfaitement compréhensible. Mais qu’en est-il des vendeurs ? Sont ils prêts à baisser leurs prix ? La réponse est non, si l’on en croit les prix auxquels les biens proposés à la vente sont présentés sur le marché, en ce début d’année 2021 !

On assiste donc pour la première fois depuis 2015 à une baisse des prix de l’immobilier dans les grandes villes !

La baisse semble s’accélérer : en octobre les prix à Paris ont chuté de 0,60%, de 0,70% à Bordeaux ou encore de 0,60% à Reims. Mais quelques villes font de la résistance comme Strasbourg, où les prix augmentent de 0,60% en octobre 2020 et 1,80% sur trois mois, ou encore Marseille.

L’attrait des villes moyennes est-il uniquement corrélé à la mise en place du télétravail ?

Il s’agit d’un mouvement de fond qui s’est initié bien avant que ne survienne la crise sanitaire.

Cet exode urbain est apparu il y a une vingtaine d’années. Ces nouveaux acheteurs se sont installés principalement dans des villes de moins de 100 000 habitants, alors que l’agglomération parisienne et les villes de plus de 100 000 habitants, ont vu le nombre des achats stagner.

Le télétravail n’est que l’une des facettes de cette transformation du marché. Mais le développement du télétravail ne pourra s’ancrer dans la réalité du marché immobilier qu’à condition qu’il soit retranscrit dans les pratiques acceptées par les partenaires sociaux.

D’autre part, faire du télétravail dans le Creuse ou en Lozère peut s’avérer plus compliqué qu’en 1ère couronne parisienne. L’éradication des zones blanches, et notamment le développement de la 5G,  5ème génération de technologie réseau mobile, conçue pour répondre à la très grande croissance des données et à la connectivité de la société moderne, est donc une autre condition nécessaire à la pérennisation du télétravail en France.

 

 

Le télétravail va perdurer, risquant de faire fuir des habitants et de bouleverser durablement l’équilibre financier des commerces et restaurants. Quant à savoir si la baisse se poursuivra en 2021, difficile à dire : dès lors que la vaccination aura eu lieu, et que les restaurants, cinémas, hôtels, musées pourront enfin ré-ouvrir, l’économie repartira malgré la crise économique qui attend les français. Les quelques mois à venir n’offrent pas la meilleure situation économique pour prévoir un endettement de plusieurs dizaines d’années…malgré des taux d’intérêt qui restent très bas et des conditions d’obtention de prêt qui se sont assouplies.

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