Les immeubles de bureaux sont souvent obsolètes car ils ne correspondent plus forcément à l’évolution actuelle du monde du travail…donc dans un marché tendu avec une demande bien supérieure à l’offre, il semblerait logique de pouvoir les transformer aisément en appartements, plutôt que de les laisser vides…plus facile à dire qu’à faire ! Mais ce serait la solution idéale pour faire face à la pénurie de logements que connaissent les grandes villes en France.

Pourtant la solution existe : il suffit de prévoir dès le départ la réversibilité du bâtiment. Longtemps les normes et réglementations telles que incendie, isolation phonique, thermique…des bureaux et des logements ont été inconciliables. mais maintenant, c’est possible moyennant un surcoût de 5 à +20% au moment de la construction.

Les professionnels reconnaissent qu’il y a 750.000 m² de bureaux vides dans la capitale et la ville ne parvient à transformer que 400 immeubles par an. Le potentiel de la ville permettrait de doubler facilement ce chiffre !! Une chose est sûre: ce type de transformation de bureaux en logements ne peut se faire qu’avec une solide volonté politique, car l’équation économique est difficile à trouver.

Avec des taux de vacance historiquement bas dans Paris et des loyers à la hausse, le bureau traditionnel est actuellement bien plus rentable. D’autant que les opérations doivent compter une proportion de logements sociaux qui viennent encore alourdir la facture.

 

 

 

 

 

 

 

 

Des investisseurs frileux

Ajoutez à ces incertitudes, la fiscalité élevée, une rentabilité réduite et la complexité de la gestion de logements, et vous comprendrez que les investisseurs sont frileux. « Je suis sceptique, affirme Marc Bertrand, président de La Française Real Estate Managers. Il y a des freins partout et nous n’avons pas encore assez de recul pour puvoir apprécier les éventuelles économies d’une conversion en logements. » Pour Fabrice Bonnifet, directeur développement durable du groupe Bouygues, « aujourd’hui, la stratégie d’investissement est la seule limite de ces projets. Si l’investisseur est purement spéculatif et veut revendre son bien après trois ans, le surcoût généré par une conception plus sophistiquée n’aura pas beaucoup de sens pour lui. Par contre, s’il a comme objectif de conserver les biens sur le long terme, il s’y retrouvera à tous les coups ». Résultat, seuls les investisseurs long terme poussent aujourd’hui à la réversibilité. La Caisse des dépôts finance ainsi des recherches sur de nouveaux systèmes constructifs. L’un d’eux sera bientôt mis en œuvre à Bordeaux

Des métropoles comme Lyon, Paris ou Nantes favorisent elles aussi ces projets ? Dans les plus petites communes aussi, de plus en plus de maire lient la construction de bureaux à leur convertibilité. Mais c’est aussi le cas de certains maires du Grand Paris qui, attirés par les revenus des bureaux, craignent de se retrouver, plus tard, avec des bâtiments vides sur les bras.

 

Une législation plus favorable

De son côté, l’Etat fait des efforts pour adapter la législation : ainsi, la loi Elan permet désormais de déroger aux quotas de logements sociaux et de bénéficier, jusqu’à 30 %, de droits à construire supplémentaires en cas de conversion en logements d’un immeuble de bureaux. Le texte crée aussi une nouvelle classe de bâtiment aux normes, notamment en terme de sécurité et  harmonisée. Le code de la construction et de l’habitation est également revu et corrigé pour éviter, comme le souligne le ministère du logement, les obstacles à la réversibilité. Il veut entre autre modifier les permis de construire, notamment via le permis d’innover. Pour le village olympique, l’Etat utilise déjà un permis à double détente pour des usages, pendant et après Paris 2024. A Lyon, le Work#1, nouveau projet David Chipperfield Architects, met en oeuvre le principe réversible Office Switch Home conçu par Bouygues Construction. Pensé pour un usage de bureaux pour son premier cycle de vie, le bâtiment de 5 442 m2 sur 8 étages et un niveau en attique pourra donc aisément évoluer en logements d’ici quelques années. Une transformation possible car intégrée dès la phase de conception. C’est ainsi que la profondeur des plateaux de bureaux est moins importante qu’à l’accoutumée pour pouvoir aménager des logements sans perte de surface à la transformation et que des espaces extérieurs ont été prévus à tous les étages.Ses 8 plateaux de bureaux sont convertibles en logements…une grande première

Le bâtiment réversible WORK #1 sera livré fin 2020.

Construire réversible sera de toute façon bientôt une nécessité. De plus, avec le développement du télétravail et du home office, mis en exergue avec les grèves que nous avons connues en Décembre et l’épidémie du Coronavirus, Les investisseurs n’auront pas le choix : ils seront bien obligés de suivre…

 

 

 

 

 

L’Etat peine à trouver des bâtiments à convertir

Pour faire face à la pénurie de logements en Ile-de-France, dix grands acteurs de l’immobilier ont signé une charte avec le ministère de la cohésion des territoires en Mars 2018. Ils s’engagent à trouver 500 000 m² de bureaux vacants d’ici à 2020 pour en faire 5 000 à 10 000 logements d’ici à 2022. Un an et demi plus tard, à peine 200 000 m² de bureaux transformables ont été identifiés. Pour encourager la conversion des bâtiments vacants, le groupe Action Logement vient de lancer une foncière dont l’objectif sera de faciliter l’équilibre économique de ces projets.

A Paris, les entreprises misent désormais davantage sur la location. Aujourd’hui, 90% des entreprises franciliennes sont locataires de leurs bureaux. En effet, les prix de vente sont souvent trop chers, et bien au delà des 10 000 €/M2, voire beaucoup plus pour les bureaux situés dans le QCA , le Quartier Central des Affaires, ainsi que Levallois, Neuilly, Boulogne…De nombreux dirigeants de société préfèrent louer plutôt que d’immobiliser une forte somme d’argent et préfèrent investir ailleurs pour le développement de leur entreprise.

L’offre disponible est extrêmement réduite, avec un taux de vacances de moins de 2% en moyenne à Paris…du jamais vu. Si vous cherchez un bureau à la location ou à l’achat, Dominique Geoffray et son équipe Homelike Office sont là pour vous aider, de la définition de votre cahier des charges, jusqu’à la signature définitive du bail ou de l’achat…et même au delà avec le suivi de travaux, grâce à olivia Samson et sa société d’architecture so-workshop.

 

 

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