Ca grimpe…ça grimpe…! Mais jusqu’où ?

Nous avons eu la chance d’être invitées à la réunion du club notarial immobilier et d’avoir les dernières tendances du marché immobilier en Ile de France et en France…Le marché est tendu aussi bien à Paris qu’en province en raison de ce même déficit de logements…Phénomène qui risque de s’accentuer dans les années à venir, car la pierre est devenue un placement idéal pour la retraite. En effet, avec entre autre le phénomène  « grèves » des mois de Décembre et Janvier, les français ont pris conscience de l’importance de se constituer leur propre retraite, et notamment grâce à l’immobilier.

 

Selon Thierry Delesalle, une chose est rassurante : nous ne sommes pas dans un contexte de bulle immobilière même si l’immobilier en France a connu une année record en 2019…mais ça on vous le répète souvent car les prix au m2 sont parfois affolants dans certaines quartiers de la capitale !

Pour autant, les ménages restent désireux d’accéder à la propriété, particulièrement en Ile-de-France où le taux de propriétaires reste inférieur de près de 10 points à la moyenne nationale. La pierre est LA valeur-refuge. En effet, le manque de logements locatifs, les évolutions socio-démographiques, les risques relatifs aux placements alternatifs, incitent toujours plus les ménages à l’acquisition immobilière. De plus, l’impôt sur la plus value à 30 ans « poussent » les propriétaires actuels à attendre avant de mettre en vente leur résidence secondaire, pied à terre ou investissement locatif.

Le marché en volume

En Ile de France, on enregistre  176 580 transactions, record absolu, en augmentation de +4% par rapport à l’année dernière et en province, +4,9%.
La Grande Couronne enregistre toujours les meilleures performances, grâce à son offre abondante et à des prix qui ont moins progressé qu’ailleurs.
A Paris, on est dans un marché atypique puisque on assiste à une baisse du volume des ventes de -3% par rapport à l’année 2018 avec 35 160 transactions, et surtout -9% par rapport à 2017 ! L’effet grève va encore plus peser sur les chiffres de vente à Paris car de plus en plus d’acquéreurs se tournent vers la province. En effet, les grèves ont mis en avant le télétravail et le home office semble se développer encore davantage avec le Coronavirus. Plus les produits sont rares, plus les prix augmentent, loi de l’offre et de la demande oblige !

Le marché en valeur

Un nouveau record pour les volumes de ventes cette année et des évolutions de prix de l’ordre de 5% partout en France .
Les prix continuent de grimper avec une  augmentation de +6,6% à Paris en 1 an et le prix moyen au m2 s’établit actuellement à 10 210 €.
On compte 7 arrondissements à moins de 10 000 €/M2 et 15 arrondissements augmentent en moyenne de +5% par an. La projection pour Avril 2020 est même de 10 560 €/M2…un record absolu avec une augmentation de +8,2%.
Depuis  2015, on note une augmentation de +28% et selon l’agence immobilière Barnes, Paris est la ville la plus attractive du monde…malgré l’effet gilets jaunes et les grèves !
En Ile de France, l’augmentation des prix est de + 5.6% en 1 an.

Tous logements confondus, la hausse annuelle des prix a été de 3,9% en Ile-de-France au 4e trimestre 2019. Elle a été beaucoup plus forte pour les appartements (+5,6% en un an) que pour les maisons dont les prix sont stables (+0.4%).

L’ évolutions des prix des appartements reste tirée par la Capitale (+6,6%) et la Petite Couronne (+5,3%) et +3,2% en Grande Couronne !

Le prix de vente moyen d’une maison en Ile de France fin 2019, était de  312 900€ et la prévision pour le 1er trimestre 2020 sera de 320 600€.
La hausse des prix des appartements en Petite Couronne varie de +4,3% à +5.8%, avec un prix moyen/M2 de 4940 € à fin 2019..et une tendance qui continue pour le mois d’Avril 2020 avec un prix moyen/M2 de 5040 €
En Grande Couronne, la tendance est aussi dynamique, puisque le prix des appartements a augmenté de +3,2% en 1 an, avec un prix moyen/M2 de 3080€., et une projection à 3140 € pour le mois d’Aril 2020.
L’augmentation est bien nationale avec un marché immobilier qui reste dynamique sur l’ensemble du territoire, car on ne vend plus à perte aussi bien en Ile de France qu’en province.

Quel est l’impact du  Grand Paris ?

La Métropole du Grand Paris est composée de Paris et de 131 communes qui accueilleront au total les 69 gares du Grand Paris Express….

Les indicateurs avancés sur les avant-contrats des notaires du Grand Paris montrent que le prix de vente d’une maison en Ile-de-France s’établirait à 320 600 € en Avril 2020, soit une hausse annuelle de 4,3%. Cette poussée s’explique par une augmentation des prix en début d’année 2020 alors que, traditionnellement, les prix évoluent peu à cette période…ce qui signifie que les gens achètent effectivement moins dans Paris intra muros et d’avantage en Petite et Grande Couronne.

En Grande Couronne on constate une augmentation des volumes, car l’offre et la demande sont très élevées, avec +5.3 % en avril 2020

Il faut attendre que les projets de construction de Métro et RER soient un peu plus avancés, pour voir l’impact sur les prix à proximité des futures gares.

Si l’on s’intéresse aux prix autour des gares, on observe des prix très variés allant de 1 640 € le m2 pour la gare de Sevran– Beaudottes (ligne 16) à 10 530 € le m2 pour la gare de Pont Cardinet (ligne 14) dans le 17e arrondissement de Paris.

Actuellement, en Grande Couronne,  les prix augmentent plus dans les quartiers éloignés des gares, qui sont souvent des quartiers plus résidentiels avec des grandes maisons et jardin. Les prix forment naturellement un éventail très large allant de 2 560 € le m2 au nord-est de la Seine-Saint-Denis (Paris Terres d’Envol) à 7 380 € le m2 dans les Hauts-de-Seine ( Grand Paris Seine Ouest).

Pour une même ligne de métro et compte-tenu de leurs étendues (la ligne 15 notamment sera longue de 75 km et couvrira trois départements), les écarts entre les prix peuvent être considérables d’une station à l’autre.

Par exemple, la station de Bagneux (à côté d’Arcueil-Cachan) se situe à 4 320 € le m2 quand la station suivante celle de Châtillon-Montrouge atteint 6 100 € le m2. Deux stations plus loin à « Issy RER » c’est un prix de 7 410 € que l’on observe (soit 72% plus cher que Bagneux).

De la même façon, le prix atteint 10 530 € le m2 à Pont Cardinet puis ensuite 6 520 € à la station suivante de Porte de Clichy.

Et la gentrification dans tout ça ?
Les arrondissements les moins chers augmentent le plus…

Au 4e trimestre 2019, les prix oscillent entre 7 370 €/m2 dans le quartier « Pont de Flandres » dans le 19ème arrondissement et 15 870 €/m2 dans le quartier « La Monnaie » du 6ème arrondissement de Paris.

Le rapport entre le quartier le plus cher et le moins cher est à 2,15 et reste historiquement bas, traduisant la valorisation progressive des quartiers les moins onéreux.

Conclusion
Les prix dans l’ancien ont encore progressé de 3,7% à travers la France en 2019.
Alors que les prix évoluaient jusqu’alors à un rythme nettement moindre en province qu’en région parisienne, leurs hausses se sont établies à des niveaux proches l’an dernier. Ils signent des hausses respectives de +3,9% en Île de France, 3,6% hors de la région parisienne et de +6,6% à Paris. Une 4ème année de hausse qui s’accompagne d’un nouveau record du nombre de ventes: 1,07 million en volume !
La pierre reste le placement chéri des français et la retraite est devenue un véritable déclencheur pour acheter.
Les taux sont bas et restent encore bas, mais les conditions d’octroi des emprunts sont plus drastiques, ce qui laisse supposer qu’il y aura sans doute encore moins de primo accédant.
En ce qui concerne la construction, après une année 2019 marquée par un nouveau repli, elle donne en effet des signes d’amélioration en Janvier 2020, tant pour les maisons que pour les immeubles. Entre Novembre et Janvier, le nombre de permis de construire qui donne une idée plus avancée des tendances à venir, s’est établi à 112.800, soit un bond de 8,3% par rapport à l’année dernière, selon le ministère de la Cohésion des Territoires….peut-être une inversion de tendance avec enfin davantage d’offres par rapport à la demande ! Enfin, ça c’était avant le Coronavirus…!

 

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