Louer moins cher, tout est devenu possible avec l’encadrement des loyers.

L’encadrement des loyers concerne tous les contrats de location de logements privés qui ont pour but d’offrir une résidence principale aux locataires. L’encadrement des loyers est donc une mesure qui consiste à plafonner administrativement les loyers d’habitation du parc privé. Sont donc concernés par le dispositif, tout logement, qu’il soit vide ou meublé.

Que signifie « encadrement des loyers »

Une fois la mesure en vigueur, dans les villes concernées le loyer des locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire et des baux mobilité ne pourra pas dépasser un plafond, appelé le loyer de référence majoré, qui est fixé en fonction des critères suivants :

• le type de logement : appartement ou maison (ce critère n’existe pas pour toutes les villes),
• le type de location, non meublée ou meublée,
• le nombre de pièces principales,
• l’époque de construction,
• l’adresse (dans chaque ville sont délimités des secteurs géographiques dans lesquels les plafonds sont identiques).

En renseignant ces critères sur le site dédié qui sera mis en place, on obtient :

• un loyer de référence,
• un loyer de référence minoré de 30 %,
• un loyer majoré de 20 % , qui représente le plafond à ne pas dépasser.

Les montants obtenus correspondent à un loyer hors charges/m²/mois. Le loyer doit donc se trouver dans une fourchette comprise entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré.
Une fois obtenu le loyer de référence majoré, il suffit de le multiplier par la surface habitable du logement pour obtenir le loyer hors charges à ne pas dépasser.

Qu’est-ce que le complément de loyer ?

La loi permet un dépassement du plafond de loyer par l’application d’un « complément de loyer ». Il s’agit donc de la somme qui excède le loyer de référence majoré.

Ce complément de loyer doit être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort du logement mais uniquement lorsque ces caractéristiques :

• n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement,
• sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique,
• ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges. Il est ainsi interdit d’énoncer la présence d’un ascenseur ou d’un gardien, car ces prestations sont intégrées dans les charges récupérables versées mensuellement par le locataire.

L’application d’un complément de loyer se conçoit pour des caractéristiques plus ou moins exceptionnelles. Qu’est ce que la caractère « exceptionnel » ?

• un duplex,
• la présence d’un grand balcon avec une jolie vue,
• une maison individuelle dans un quartier d’habitat collectif,
• la présence d’une dépendance tel qu’un emplacement de stationnement, une cave, un grenier, qui reflète un caractère « rare ».

Pour assurer son effectivité, l’encadrement des loyers est assorti de sanctions.

Ainsi, en cas de non-respect de l’encadrement des loyers :

• le préfet peut exiger du propriétaire bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu,
• si le propriétaire bailleur refuse, le préfet peut le faire condamner à une amende administrative qui peut atteindre 5.000 € pour un particulier et 15.000 € pour une personne morale, telle qu’une SCI
• le locataire peut saisir la justice d’une action en diminution de loyer.

À ce jour, le contrôle du bon respect de l’encadrement des loyers s’effectue à l’occasion d’un litige avec le locataire et l’état ne semble pas se saisir lui-même de ce contrôle. Ainsi, les sanctions prononcées sont à ce jour très peu nombreuses, ce qui explique pour partie que l’encadrement des loyers ne soit aujourd’hui qu’imparfaitement respecté.

Vers un meilleur respect de l’encadrement des loyers en 2022 :

Certains parlementaires ou responsables communaux déplorent le respect insuffisant de l’encadrement des loyers et le manque de contrôles effectués et de sanctions prononcées par les préfectures.
Leurs demandes ont été entendues et deux nouvelles mesures de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022, dite « 3DS », devraient permettre une meilleure application de l’encadrement des loyers :

Sur sa demande, une mairie peut se faire déléguer par la préfecture, le pouvoir de contrôler le respect de l’encadrement des loyers et de prononcer des sanctions. Si cette mesure peut apparaître purement administrative, elle devrait en réalité changer la donne. En effet, les mairies qui mettent en place l’encadrement des loyers le font parce qu’elles croient farouchement en cette mesure, et seront sans doute plus impliquées que les préfectures, pour en assurer le respect.

Les propriétaires-bailleurs seront donc beaucoup plus sous surveillance.

Nouveauté depuis avril 2022, la publication du loyer de référence si le logement mis en location se situe dans une commune où s’applique l’encadrement des loyers. L’annonce de location devra obligatoirement mentionner le montant du loyer de référence majoré, le montant du loyer de base et, le cas échéant, le montant du complément de loyer exigé. Le dépassement du loyer plafond sera alors stigmatisé et le locataire en sera immédiatement informé, à charge pour lui de vérifier lors de la visite que le complément de loyer est bien justifié par des caractéristiques de confort ou de localisation un peu « exceptionnelles ». Reste que si le flou demeure autour de ce que sont ces caractéristiques et leur valorisation, le sujet ne sera pas épuisé loin de là ! Cette nouvelle obligation d’affichage dans l’annonce devrait s’appliquer à compter du 1er avril 2022.

Encadrement des loyers : un outil contesté aux résultats incertains :

L’encadrement des loyers est alors vu comme un des moyens de lutter contre la crise du logement permettant de limiter les loyers excessifs qui empêchent la mixité sociale et aux travailleurs de se loger à proximité de leur emploi. C’est aussi une mesure d’effet immédiat, alors que la construction de logements neufs, la mobilisation des logements vacants, la transformation de bureaux en logements, la réhabilitation du parc des logements vieillissants et la décentralisation sont des solutions… mais de (très) long terme.

Quelles villes appliquent l’encadrement des loyers ?

Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne appliquent l’encadrement des loyers. Paris a été le précurseur en 2019, suivi par Lille en 2020, puis Lyon et Villeurbanne en 2021.

L’encadrement des loyers s’applique depuis le 1er juin 2021 aux neuf villes de « Plaine Commune », à savoir Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen.

L’encadrement des loyers s’applique depuis le 1er décembre 2021 aux neuf villes « d’Est Ensemble », à savoir Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le Sec, Pantin et Romainville.

L’ensemble du territoire de ces communes est concerné par l’encadrement des loyers.

A Paris, cette mesure provoque de nombreuses tensions et rend le marché d’investissement locatif un peu « mou » actuellement. Les plafonds de loyers, particulièrement pour les petites surfaces, sont inférieurs aux loyers habituellement pratiqués par les propriétaires. D’où un usage intensif de la notion infiniment floue du « complément de loyer ».

Pour un meilleur respect de cette mesure, les mairies pratiqueront des contrôles et prononceront des sanctions, tandis que les annonces de location mentionneront l’éventuel dépassement du plafond de loyer.

Vers d’autres villes éligibles :

Courant 2022, Bordeaux et Montpellier rejoindront la liste des villes où l’encadrement des loyers est appliqué. D’ici fin 2022, la mesure s’appliquera donc sur sept territoires représentant vingt-quatre villes.

La commune de Bayonne (Pays Basque) serait, par exemple, intéressée comme sans doute nombre de communes du littoral français frappées par une hausse des prix et des loyers, notamment suite à la pandémie de Covid 19 et au développement du télétravail, qui empêche les étudiants, travailleurs et familles, de se loger.

Connaissez vous Loc Avantage ?

En échange d’une baisse de loyer de -15, -30 ou -40% par rapport aux prix du marché, un propriétaire qui conventionne son logement par l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) peut se voir octroyer une réduction d’impôt de -20, -30 voire -65% sur les revenus locatifs perçus ! qui dit mieux !

Ainsi, la réduction d’impôt compense l’effort consenti par le bailleur. Enfin ça c’est sur le papier, car en réalité, il faut réunir plusieurs conditions pour bénéficier de Loc Avantage :

• les locataires doivent ne pas dépasser un certain plafond  de revenus,
• déléguer la gestion du bien à un professionnel agréé tel que les Agences Immobilières à Vocation Sociale (AIVS). les dépôts de dossiers commenceront le vendredi 1er avril 2022.

A noter que cet avantage fiscal dans l’ancien n’est pas le 1er à être mis en place. Il remplace le dispositif « Louer Abordable », lancé en 2017, qui n’a pas connu un franc succès.

Le Ministère du Logement viserait 50 000 demandes, notamment dans des grandes villes où se loger est toujours un problème.

Le site internet de l’Anah, permet déjà de faire des simulations.

Modification des annonces publicitaires de location :

Un arrêté du 26 janvier 2022, modifiant l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels, intervenant dans une transaction immobilière, est paru au Journal Officiel du 4 février 2022.

L’arrêté du 26 janvier 2022 modifie les articles 2 et 4 de l’arrêté du 10 janvier 2017 :

• il modifie les obligations relatives à l’affichage des barèmes de prix des professionnels de la loi HOGUET,
• il complète le contenu des annonces de location pour les biens immobiliers situés dans les zones soumises à l’encadrement des loyers.

Cet arrêté est entré en vigueur le 1er avril 2022.

Ce dispositif, qui est venu se substituer à celui prévu par la loi Alur du 24 mars 2014, impose notamment que le montant du loyer de base (loyer hors charges) n’excède pas le montant du loyer de référence majoré, fixé par arrêté préfectoral.

Il prévoit en outre qu’un complément de loyer ne peut être appliqué que si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, et si le montant du loyer de base correspond au montant du loyer de référence majoré.

À compter du 1er avril 2022, les annonces de location des biens immobiliers situés dans une zone soumise à encadrement des loyers devront comporter des mentions supplémentaires, à savoir :

• Le montant du loyer de référence majoré devra être précédé de la mention « loyer de référence majoré (loyer de base à ne pas dépasser) ».
• Le montant du loyer de base devra quant à lui être précédé de la mention « loyer de base »
• Le montant du complément de loyer exigé devra être précédé de la mention « complément de loyer ».
• Ces montants devront en outre devancés dans l’affichage de la mention « Zone soumise à encadrement des loyers ».

 

En outre, les obligations relatives à l’affichage des barèmes de prix des professionnels de l’immobilier titulaires de la carte professionnelle évoluent en ce 1er avril. Ceux-ci devront dorénavant fournir les tarifs maximum de leurs prestations, afin de permettre aux consommateurs qui le souhaitent, de négocier le prix à la baisse.

En attendant, passez de bonnes vacances, profitez-en pour découvrir de nouvelles villes en France où vous aimeriez acheter en investissement locatif. Notre équipe de chasseuses Homelike Home est à votre disposition pour vous aider dans votre quête d’un bon investissement locatif, aussi bien à Paris qu’en province.