Nous nous sommes réunis ce vendredi pour un petit déjeuner d’équipe au Floor, nouveau adresse excellente,  notamment pour déguster de succulents petits déjeuners ou boire des cafés, juste en face de la Bourse, et tellement joli…Alors le Floor pourquoi le Floor ?

Savez-vous ce que signifie le mot « Floor » en langage boursier ? Un Floor est un contrat de taux d’intérêt qui, moyennant le paiement d’une prime, permet à son acheteur de se couvrir ou de tirer profit d’une baisse des taux monétaires en deçà d’un certain niveau (taux plancher ou taux d’exercice). On comprend mieux pourquoi le Floor s’est installé face au Palais Brongniart.

Chez « Le Floor », tout est bon, tout est fait maison et la décoration est juste comme on aime…jolie et simple. Nous avons profité de ce petit déjeuner d’équipe pour faire intervenir Philippe DUPLAIX de la CAFPI. Il nous a notamment expliqué les conséquences de la guerre en Ukraine sur les taux d’intérêt et les conséquences d’un mauvais DPE pour obtenir un prêt immobilier .

Quel est le contexte actuel vis à vis des taux d’intérêt ?

contexte depuis début janvier = hausse de taux.

Les taux moyens proposés sont en hausse, et largement au-dessus de 1% sur 20 ans. Chez les courtiers, il faut actuellement compter 1,2 % sur 15 ans, 1,35 % sur 20 ans et 1,55 % sur 25 ans. Le coût de crédit est plus important ce qui signifie, moins de capacité d’emprunt.

 

 

il n’y a pas d’inflation sur les salaires. L’enveloppe d ‘acquisition est en train de se réduire et il faut donc valider la capacité d’emprunt bien en amont, et revalider les budgets à 3 mois puisque les augmentations sont à la quinzaine. Les délais notariés sont relativement conséquents, ce qui signifie qu’en 3 ou 4 semaines, on peut avoir 2 hausses de taux !

Bercy a décidé d’intervenir sur le marché immobilier pour réduire l’inflation du M2 et pour cela, il veut réduire le nombre de demandeurs, c’est à dire d’acheteurs sur le marché immobilier. 

 

 

• Depuis 2019, on est contraint avec les 33% d’endettement.

La capacité d’emprunt est actuellement limitée à 33% selon un décret d’application, tous prêts confondus ou charges de logement (le loyer en cours est dans les 33%), et 35% avec les assurances de prêt.

Les délais sont lents, notamment eu égard à la covid, au télétravail, à l’année électorale que nous connaissons.

Le taux fixe est une spécificité de la France. L’OAT (Obligation assimilable du Trésor) a augmenté depuis le mois de décembre 2021. Il convient de regarder l’évolution de l’OAT , déjà orienté à la hausse. Celui-ci pourrait continuer à augmenter significativement si la France a une implication dans le conflit ukrainien, ce qui pourrait accroitre le risque pour les investisseurs, et donc faire augmenter le taux des obligations d’Etat.

Les taux d’intérêt très bas ont permis à de nombreux foyers d’emprunter de l’argent pas cher…Mais le prix au M2 s’est envolé , et on parle d’une véritable inflation du M2.

 

• Aucune banque ne finance un client sans apport, équivalent à 10% en moyenne.

Les frais d’agence sont des frais annexes. Les frais d’agence sont financés s’ils sont à la charge du vendeur. S’ils sont à la charge acquéreur, ils ne sont pas finançables, tout comme les frais d’un chasseur immobilier, d’ailleurs.

Il existe toujours des professions qui ont des difficultés à obtenir des emprunts, telles que les compagnies aériennes, notamment low cast, quelques métiers dans la restauration, mais aussi les marchands de biens.

Actuellement, nous sommes dans une période d’attentisme. Nous ne sommes pas encore, et on espère pas, en mécanisme de guerre, ce qui entraînerait automatiquement un coup d’arrêt, sans octroie de prêt.

Attention aussi aux SCI patrimoniales, qui ne seront finançables qu’avec un apport minimum de 20%.

 

 

• Comment financer les acquéreurs étrangers ?

En gros, on peut dire que financer les pays émergents que l’on avait regroupé à travers le Brésil, la Chine, l’Inde, la Russie et l’Afrique du Sud est devenue impossible en 2022.

Financer des anglophones est devenu aussi très compliqué, car rappelons que le Royaume Uni est sorti de l’Europe.

Il faut donc privilégier les financements avec un apport personnel conséquent et financer des expatriés qui vivent dans la zone Euro…

 

Une année électorale est synonyme d’attentisme, notamment en matière d’immobilier, avec une nouvelle loi de finance qui sera aussi votée, ainsi que les élections législatives qui se profilent.

Mais sur le plan immobilier, c’est plutôt du côté des dépenses annexes qu’il faut regarder. La hausse des prix de l’énergie pourrait en effet peser très fortement dans le budget des futurs emprunteurs. Même chose du côté du coût des matières matières premières qui a déjà subi des hausses significatives depuis la crise du Covid-19, et qui pourraient à nouveau pâtir de la situation.

Les conséquences du DPE sur les prêts immobiliers :

le DPE suit la même logique que le PTZ, (Prêt à Taux Zéro).
La norme de construction depuis 2020, est que lorsqu’on construit dans le neuf, on veut des bâtiments à énergie positive, c’est à dire des bâtiments qui consomment moins d’énergie, par rapport à ce qu’ils produisent.

Les notes  E, F et G vont poser des problèmes aux propriétaires bailleurs qui vont devoir faire de nombreux travaux, et notamment changer les chaudières  anciennes dans les immeubles.

Actuellement, toutes les banques ne demandent pas encore les DPE, mais cela va forcément évoluer au cours des prochaines semaines. Obligatoirement, les banques vont demander les travaux nécessaires pour améliorer notamment l’isolation du bien immobilier, et vont intégrer dans la demande de financement, ces gros travaux à venir.

A début mars 2022, une banque ne peut pas refuser un prêt pour un problème de DPE, même s’il s’agit d’investissement locatif pur.

 

Vous l’aurez compris, il faut bien accompagner votre client acheteur et revalider la capacité d’emprunt de chacun de vos clients, même si un client a de très bons niveaux de revenus. Néanmoins, la crise ukrainienne pourrait ne pas avoir que des aspects néfastes pour l’immobilier français. Ce que nous connaissons actuellement avec la  forte volatilité des marchés pourrait bénéficier au marché immobilier et peut-être mettre en avant le côté « valeur refuge » qu’est l’immobilier. Rappelons, que les confinements successifs liés à la covid 19, ont poussé les gens à investir encore davantage dans l’immobilier, et particulièrement en province.

 

Que vous soyez à la recherche de votre résidence principale, de votre résidence secondaire, d’un investissement locatif ou d’un local professionnel, à Paris, Grand Paris ou en Province,  votre chasseur immobilier, Homelike Home ou Homelike Office , dénichera votre bien.