Hier, j’ai eu la chance d’être invitée à la Chambre des Notaires, pour l’édition trimestrielle du Club Notarial, au cours de laquelle ont été présentés les tout derniers chiffres (et je n’ai pas boudé mon plaisir de pouvoir admirer la vue sublime sur la Seine et L’Ile de la Cité, depuis les étages supérieurs 🙂 )

 

Depuis début janvier 2017, les notaires ont l’obligation de transmettre les données concernant les biens (prix, localisation, etc.) dès la signature de l’avant-contrat, ce qui leur permet de gagner 3 mois sur les prévisions. Aujourd’hui, la présentation contenait donc des chiffres fiables allant jusqu’à avril 2017, pour la première fois !

 

En bref:

A d’abord été fait le bilan de l’année 2016. Sans surprise, le marché 2016 a été décrit comme « très dynamique » en Ile-de-France, avec 2 causes principales identifiées pour ce dynamisme : les taux bas bien sûr, et un phénomène de « rattrapage » suite à 3-4 années de volumes bas (ce phénomène risquant de se poursuivre encore quelque temps)

Mais si sur l’Ile-de-France, les volumes ont augmenté de 8% (entre le 4e trimestre 2016 et le 4e trimestre 2015), sur Paris ils sont restés relativement stables (-1% vs 4e trimestre 2015), et restent bien en deça des volumes observés entre 1999 et 2007 (-11%). Cela s’explique en partie par l’augmentation incontestable de la part de logements sociaux sur l’habitat parisien (passée de 11 à 18%).

NDLR : nous sommes assez peu surprises de cette stagnation des volumes sur Paris : la demande enfle, mais l’offre est quasiment inexistante….

Côté prix, sur Paris, une hausse de 4,4% était enregistrée à fin décembre 2016 sur 1 an, et les chiffres déjà connus permettent de prévoir que cette hausse sera portée à +5,6% sur 1 an en avril 2017

Pour autant, les notaires refusent de parler de bulle, car le marché parisien reste un marché d’utilisateurs, et non un marché d’investisseurs (refroidis par les faibles taux de rentabilité induits par l’encadrement des loyers).

Sur Paris, seuls 3 arrondissements conservent un prix moyen inférieur à 8000 €/m2 (ils étaient 6 il y a 6 mois) : le 18e, 19e et 20e (nous rappelons qu’il s’agit de prix nets vendeur, non de prix de vente).
4 arrondissements ont enregistré des hausses supérieures à +8% sur 1 an : le 3e, 10e, 17e et 18e.

Il est constaté un écart de plus en plus faible entre les arrondissements dits « populaires » et les arrondissements « plus chics » (ce que nous constatons tout à fait au quotidien).
D’une manière générale, en 15 ans, le « centre de gravité » des produits les plus chers de la capitale s’est considérablement déplacé vers l’est. En 1991, les 10% de biens les plus chers de Paris se situaient quasi-tous dans l’ouest (16e, 17e, 8e, avec quelques cas isolés dans le 6e/7e et Marais). Aujourd’hui, le plus gros de ces biens se trouvent dans le centre (dans les arrondissements de 1 à 7).

Les quartiers les plus chers, sont ceux qui ont enregistré les hausses les plus fortes (on parle là de quartiers – c’est-à-dire de parcelles d’arrondissements et non d’arrondissements entiers). Ce sont aussi ceux qui avaient enregistré les baisses les plus importantes en période de « crises ». Par exemple dans le 6e: le secteur Odéon à pris +14,4% en 1 an, St Germain +12,7%, et La Monnaie +17,6 !

 

Qu’en est-il des perspectives pour 2017 ?

La question qui était sur toutes les lèvres était bien sûr celle de l’incidence des élections.

Les notaires ont rappelé que la dernière année électorale, 2012, avait été une « mauvaise année », mais que le blocage était indéniablement venu des modifications de l’imposition sur la plus-value (avec le délai de détention passé de 15 à 30 ans), et non des élections elles-mêmes.

En 2017, à quelques semaines des élections, il n’y a pas de signe d’attentisme : les acquéreurs sont bel et bien présents !

Cela dit, la politique logement du futur président pourra avoir une incidence forte sur l’évolution du marché, avec plusieurs leviers possibles pour bloquer ou au contraire fluidifier le marché : la fiscalité, la politique de construction, les lois encadrant la location, le taux des droits d’enregistrement (certains proposent par exemple la gratuité pour les primo-accédants….) etc….
A suivre dans quelques mois !

 

Un grand merci à notre notaire préféré pour cette invitation !