L’encadrement des loyers, revu et corrigé à Paris pour les baux signés entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020 !

Publié le par Christine Pelosse

 

Vous n’en croirez peut-être pas vos yeux, mais suite à une erreur de calcul, le tribunal administratif de Paris a annulé une année entière d’encadrement des loyers !!! Les baux concernés sont ceux signés entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020.

 

À la demande de la maire de Paris, l’encadrement des loyers est en vigueur dans la capitale, depuis le 1er juillet 2019.

 

Petit rappel sur l’encadrement des loyers…

L’encadrement des loyers, c’est tout simplement plafonner administrativement les loyers d’habitation du parc privé. En pratique, l’encadrement des loyers oblige à ne pas dépasser un loyer plafond dit « loyer de référence majoré » mais, exceptionnellement, ce plafond peut être dépassé par l’application d’un « complément de loyer ».
L’encadrement des loyers concerne les contrats de location de logements, ainsi que les colocations avec des baux individuels, aussi bien pour les appartements vides ou meublés.
Sont concernées les locations à usage de résidence principale et les locations à usage mixte (professionnel et habitation principale).
L’encadrement des loyers s’applique aussi bien lors de la première mise en location que lors du renouvellement du bail arrivé à échéance. Ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers :
– les logements HLM,
– les logements conventionnés APL
– les logements soumis à la loi de 1948
– les locations saisonnières.
Ces loyers s’appliquent aux 80 quartiers de Paris regroupés en 14 secteurs géographiques, et prennent en compte le nombre de pièces qui composent le logement et la période de construction de l’immeuble. Dans chaque ville, un observatoire des loyers, créé spécialement pour l’occasion, doit produire les données permettant la publication d’un arrêté préfectoral fixant les montants des loyers plafond. À Paris, c’est l’OLAP, l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne, et le ministère du Logement qui s’en sont chargés, permettant de calculer les loyers de référence dans les 400 communes de l’agglomération parisienne, où l’encadrement des loyers est de nouveau entré en vigueur au 1er juillet 2019.
Ce dispositif s’applique aux baux signés depuis le 1er juillet 2019 avec 3 types de loyers de référence :
– un loyer minoré, équivalent au loyer de référence -30%,
– un loyer de référence,
– un loyer majoré, équivalent au loyer de référence +20%.
Le loyer demandé par le propriétaire ne peut pas être supérieur au loyer de référence majoré. Entre deux locataires successifs, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’actualisation par l’Indice de Référence des Loyers (IRL), sauf en cas de loyer initial manifestement sous-évalué ou de réalisation de travaux d’amélioration de l’habitat. Dans ces deux cas, le bailleur peut appliquer une augmentation supérieure à l’actualisation IRL, mais uniquement dans la limite du loyer majoré.
Le non-respect des loyers de référence expose le propriétaire à des sanctions.
Un complément de loyer peut être demandé par le propriétaire, si le bien immobilier présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Lorsque le logement est meublé, le complément de loyer tient compte des équipements et services exceptionnels (hors liste définissant l’équipement minimal des meublés) associés au logement loué.

Dans tous les cas, le loyer principal (hors charges et hors complément de loyer éventuel) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. Le complément de loyer ne s’applique qu’à un loyer principal égal au loyer de référence majoré. Le complément de loyer doit être mentionné dans le bail.

Les bailleurs qui ne précisent pas le loyer de référence dans le contrat de location encourent jusqu’à 5 000 euros d’amende pour une personne physique et jusqu’à 15 000 euros pour une personne morale. Rappelons que depuis avril 2022, les agences immobilières doivent indiquer le loyer de référence des logements dans les zones soumises à l’encadrement des loyers.

Une Décision de justice inédite remet en question l’encadrement des loyers :

Dans une décision du 8 juillet 2022, le tribunal administratif de Paris a annulé l’encadrement des loyers pratiqué dans la capitale entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020, car une erreur de calcul est intervenue dans les loyers de référence ! Une décision qui concerne donc tous les baux signés entre les propriétaires et les locataires durant cette période donnée, et qui provient d’une erreur de calcul au sujet de l’encadrement des loyers.

Cette décision a une conséquence importante dans les relations entre les propriétaires et les locataires. En effet, si un propriétaire qui aurait été attaqué par son locataire sous prétexte qu’il n’aurait pas respecté l’encadrement des loyers au moment de la signature du bail, durant cette période, ne pourra pas être condamné en justice et ne devra pas verser une indemnité à son locataire.

C’est grâce à l’action de l’association UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers), représentant des propriétaires bailleurs, que la justice a cédé, ce vendredi 8 juillet 2022.  Cette association avait attaqué l’arrêté du préfet de Paris du 28 mai 2019, fixant le niveau des loyers de référence. Le tribunal administratif de Paris a en effet estimé que cet arrêté avait été déterminé sur une base de données trop ancienne. Pour rappel, le loyer de référence sert à calculer les plafonds de loyers autorisés pour les bailleurs.

Le préfet de Paris s’était en effet basé sur les rapports de l’Observatoire des loyers de la région parisienne (OLAP). Or les documents consultés pour l’arrêté s’arrêtaient en 2017, soit deux ans après la publication du texte en question. De quoi fausser une analyse du marché parisien.

Une décision inédite dans le milieu de la location immobilière. Mais pour l’instant, seule la ville de Paris est concernée !

Bordeaux, nouvellement soumis à l’encadrement des loyers 

Bordeaux rejoint ainsi Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne et Montpellier qui appliquent déjà l’encadrement des loyers.

Dans toute la commune de Bordeaux sont concernées les locations d’habitation vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire, ainsi que les baux mobilité, qui font l’objet d’un contrat signé depuis le 15 juillet 2022. Il s’applique également aux colocations. C’est la date de signature du bail qui prime. Ainsi, les baux signés avant le 15 juillet 2022 n’ont pas à respecter l’encadrement des loyers, ainsi que les reconductions tacites.

Rappelons que l’encadrement des loyers ne concerne pas les contrats de location à usage de résidence secondaire, de logement de fonction ou de vacances (les locations saisonnières touristiques).

Le tribunal administratif de Paris a donc partiellement  suspendu l’encadrement des loyers expérimental sur la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020. Il ne s’agit néanmoins pas d’une remise en cause totale du dispositif car le tribunal a d’ailleurs confirmé l’encadrement des loyers pour les années 2020 et 2021. En attendant les détails de ce plafonnement national, l’encadrement local des loyers est entré en vigueur à Montpellier le vendredi 1er juillet, et à Bordeaux, ce vendredi, 15 juillet 2022. Quelle ville sera la prochaine concernée ? On ne sait pas encore, mais en attendant, Homelike Home se tient à votre disposition pour dénicher votre bien immobilier en France et vous conseille sur les villes où il fait bon investir.