Est-il préférable de revendre avant d’acheter ou bien d’avoir recours à un prêt relais ? That is the question pour bon nombre d’entre vous en ce début d’année 2021.

On peut dire que l’année 2020 que nous venons de traverser a été plus que chaotique pour l’économie à cause de la Covid 19, et comme vous le savez si bien, l’immobilier est directement lié à la tendance économique.

Quand l’économie se porte bien, le marché immobilier aussi, et l’inverse est aussi très vrai…Mais globalement, le marché de l’immobilier a plutôt bien tenu en 2020, malgré une crise sanitaire et économique inédite.

Tendance du marché immobilier sur l’année 2020 : 980 000 biens immobiliers ont été vendus en 2020, soit – 8% par rapport à 2019, mais c’est loin d’être un scénario catastrophique, comme certains économistes l’envisageaient lors du 1er confinement en mars 2020. Pour autant, il n’est pas facile pendant cette période liée à la Covid, d’obtenir un prêt relais.

Définition du prêt relais.

Le prêt relais consiste à emprunter de l’argent pour acheter un bien immobilier alors que l’on n’a pas encore vendu un autre bien dont on est déjà propriétaire:

  • le prêt relais est à taux fixe ;
  • la durée du prêt relais correspond à la durée de vente du bien : 1 an renouvelable une fois et d’une durée généralement limitée à 2 ans maximum ;
  • montant du prêt compris entre 50 % et 80 % de la valeur nette du bien à vendre.

Deux cas de figure peuvent se présenter :

  • vous avez déjà signé un compromis de vente pour votre bien; la banque ne prendra pas beaucoup de risque et le prêt relais  obtenu pour financer votre nouveau logement sera d’un montant relativement élevé et d’une durée courte ;
  • vous n’avez pas encore d’acheteur potentiel ; la banque conservera alors une certaine marge de sécurité et l’avance accordée sera plus limitée. La durée du prêt relais s’aligne sur le temps de vente de votre bien, habituellement entre 1 et 2 ans. Son taux correspond souvent au taux de votre prêt immobilier mais est susceptible de varier selon les établissements financiers.

 

Les avantages du prêt relais.

Le prêt relais offre de multiples avantages :

  • il évite la location pendant la période de transition et notamment le coût d’un second déménagement ;
  • il permet de saisir une opportunité d’achat tout en prenant le temps de revendre un autre bien immobilier dans de bonnes conditions financières.

Les inconvénients du prêt relais.

Le prêt relais présente toutefois quelques risques:

  • la banque a le droit d’exiger le remboursement du prêt relais à la date prévue par le contrat, la reconduction de crédit n’étant pas automatique. Selon votre situation, elle peut proposer une prolongation de quelques mois du prêt ou une transformation en crédit à long terme ;
  • d’un point de vue financier, le prêt relais s’avère être un crédit risqué, notamment si le marché immobilier local est stagnant, voire baissier. Le principal risque est de ne pas réussir à céder son  bien au prix de vente sur lequel a été bâti le plan de financement, et de devoir alors faire face à 2 crédits ;
  • le prêt relais peut donc s’avérer très couteux.

Le principal inconvénient du crédit relais, notamment en période d’incertitude économique comme celle que nous vivons actuellement, est de ne pas vendre son bien immobilier pendant le laps de temps imparti, c’est à dire lorsque la durée maximale du prêt est atteinte. Vous n’aurez pas d’autre choix que de baisser le prix de vente, voire brader votre bien, si le marché immobilier devient baissier. Les intérêts d’un crédit relais peuvent être élevés et donc coûter très cher si le délai de vente est long. De plus, les banques mettent toute en oeuvre pour que la vente se réalise, ce qui signifie souvent des baisses de prix pour trouver rapidement un acheteur. En dernier recours, c’est la banque qui saisit votre logement et le vend à un prix bradé pour récupérer l’argent prêté !

En revanche, ce début d’année 2021, malgré l’épidémie de la Covid 19 qui continue de faire des ravages, notamment en Europe,  offre plus da facilités pour obtenir un prêt immobilier. Ainsi, l’octroi d’un crédit immobilier pourra se faire plus aisément par une banque dès les premiers mois de l’année 2021. Alors, profitez-en pour lancer votre projet d’achat immobilier.

 

Obtenir un prêt immobilier plus facilement en 2021, qu’en 2020.

Depuis fin décembre 2019, le Haut Conseil en Stabilité Financière (HCSF) qui conseille les banques en matière de risques, avait imposé des mesures très contraignantes pour les emprunteurs qui voulaient un prêt immobilier. Chaque banque était très vigilante sur le taux d’endettement, mais aussi sur le niveau d’apport personnel, et beaucoup moins flexible sur la durée des crédits.

Heureusement pour les emprunteurs, ces mesures restrictives ont été un peu adoucies pour les mois à venir.

Il sera ainsi plus facile d’obtenir un prêt immobilier en 2021 qu’en 2020, même si le niveau d’apport personnel est devenu un critère pour de nombreuses banques.

Voici les principaux changements :

  • le taux d’endettement maximum pour 2021 sera de 35 %, contre 33 % en 2020 ;
  • la durée maximum des crédits passe à 27 ans en 2021 contre 25 ans en 2020 ;
  • les banques ont le droit de déroger à ces critères pour 20 % des dossiers de financement en 2021, contre 15 % en 2020.

Autre paramètre important, les taux semblent s’orienter à nouveau vers une baisse en ce début d’année 2021, ce qui va permettre à nouveau d’emprunter plus facilement pour un plus grand nombre d’acquéreurs.  Plusieurs professionnels ont essayé d’évaluer l’impact de ces restrictions pour les prêts immobiliers en 2020 et, il y aurait près de 100 000 projets d’achat immobilier qui auraient été abandonnés ou repoussés.

 

 

Le prêt immobilier et notamment le prêt relais, est donc un bon moyen pour financer l’achat d’un nouveau logement avant d’avoir vendu son bien actuel. Seulement, quand le marché immobilier ralentit, comme actuellement à cause de la Covid 19 qui fragilise l’économie de certains pays européens, il faut prendre toutes ses précautions avant de signer un crédit relais. Comme en 2009, les dangers du prêt relais se font de nouveau sentir fortement en 2021.

Les banques accordent moins facilement des prêts relais et sont notamment beaucoup plus prudentes sur les estimations immobilières faites par les professionnels de l’immobilier. De plus, elles fixent le montant du crédit relais que sur une partie de la valeur estimée de votre maison ou de votre appartement (60 à 80 %).

 

Il y a 6 mois, on vous aurait conseillé de chercher un appartement , en faisant bien entendu appel à un chasseur immobilier, avant de revendre votre bien immobilier actuel. En ce début d’année 2021, la situation n’est pas la même et le marché immobilier commence un peu à s’essoufler. Afin de ne pas faire prendre de risque inutile à nos clients, nous préférons vous conseiller de revendre votre bien immobilier, puis de chercher un nouveau bien. En effet, les banques se montrent frileuses, notamment pour l’obtention de prêt relais, même si elles ont dans l’ensemble « assoupli » leurs conditions d’obtention de prêt. En combien de temps vais je vendre mon bien immobilier ? C’est justement cette donnée que vous ne maîtrisez pas puisqu’elle dépend du dynamisme du marché immobilier local, et des acquéreurs prêts à acquérir votre bien au prix souhaité. Chez Homelike Home, on travaille avec un courtier, notamment la CAFPI afin de bien valider votre capacité d’emprunt en amont et d’être certain que vous pourrez réaliser votre achat immobilier en toute sérénité.

En dépit de la crise, le marché immobilier reste solide et finalement bien orienté pour l’année 2021. Les prix ont tout de même progressé de +2% en 2020, versus 2019, alors que bon nombre d’économistes prévoyaient un effondrement du marché immobilier en 2020 ! En période de crise, la pierre conserve un côté valeur refuge, surtout que le confinement a montré qu’avoir une maison ou un appartement agréable à vivre, était très important. Selon les experts, le marché immobilier en 2021 devrait être stable ou en très léger recul sur les prix comme sur les transactions, car on ne peut pas exclure un léger attentisme, en attendant que nous soyons tous vaccinés !

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