Le saviez-vous, il faut 25 années en moyenne pour rentabiliser un investissement immobilier à Paris!
Homepilot, startup lancée en 2017 par Gilles Bourcy et Laurent Kretz, est un gestionnaire immobilier en ligne. Homepilot accompagne les propriétaires de la mise en location à la gestion locative du bien.
Ils ont mené une étude sur le temps nécessaire aux parisiens pour rentabiliser leur investissement locatif.
Constat n°1 : Emplacement, emplacement, emplacement…C’est LA règle n°1 en immobilier
D’une rue à l’autre dans le même arrondissement de Paris, les différences de rentabilité varient du simple au double.
Il faut en moyenne 24,7 ans pour rentabiliser un investissement immobilier à Paris, mais les différences de rentabilité d’une station de métro à l’autre sont énormes. Par exemple, entre les stations Marcadet Poissonniers (24,4 ans) et Château Rouge (18,2 ans), à 700 mètres, la rentabilité moyenne baisse de 34 %.
Il est également possible de faire de « bonnes affaires » au sein d’arrondissements un peu moins « populaires ». Par exemple, un investissement locatif à la station Chaussée d’Antin Lafayette, à la frontière du 8ème et du 9ème arrondissement se solde en moyenne en 21,7 ans, soit plus rapidement qu’un investissement à la station Danube dans le 19ème, où il faudra 23,9 ans pour le rentabiliser.
Constat n°2 : Les quartiers populaires sont les plus rentables
La station de métro avec le prix au m2 le plus attractif, comparé au loyer au m2 , est La Courneuve – 8 Mai 1945 (13,9 ans en moyenne pour solder son investissement). 
Dans Paris intra-muros la station la plus rentable est Porte de Clichy (17,4 ans).
A l’inverse, la station avec le rapport le plus défavorable est Solférino (35,3 ans) dans le 7ème arrondissement.
Constat n°3 : Les quartiers populaires et la petite couronne de Paris sont plus rentables que les quartiers chics de la ville. Les zones les plus rentables à Paris sont le quartier des Epinettes dans le 17ème arrondissement et le quartier Flandres dans le 19ème arrondissement (17,4 et 18 ans).
A contrario, la zone la moins rentable se situe sur la rive gauche entre Varenne, Solférino et Saint-Germain-des-Prés, avec en moyenne 32,2 ans pour « payer » un investissement immobilier.
Selon Gilles BOURCY, Le 19ème arrondissement, et notamment le quartier Flandres, est en pleine mutation. Le quartier reste l’un des plus attractifs pour l’investissement locatif à Paris, à condition de bien le connaître, car les écarts de rentabilité d’une rue à l’autre sont importants…
A l’extérieur de Paris, les villes les plus attractives sont La Courneuve et Montreuil (13,9 et 15,8 ans).
Cependant, le calcul de rentabilité ne prend pas en compte la fiscalité, ce qui peut avoir un impact, notamment hors de Paris.
Les prix de l’immobilier se sont envolés en 2018…conséquence il faut 11 mois de plus pour rentabiliser un investissement immobilier en 2018, versus 2017 !
Ainsi, le nombre d’années pour solder un investissement locatif à Paris intra-muros est passé de 23,8 ans en 2017 à 24,7 ans en 2018. cette augmentation s’explique par la progression continue des prix de l’immobilier en 2018, dépassant largement l’évolution des loyers.
La plus forte progression a été dans le 18ème arrondissement. Le nombre d’années nécessaires pour rentabiliser son investissement a augmenté d’un an et demi en moyenne. En particulier les quartiers Montmartre-Sacré Coeur (+2,1 années), Grandes Carrières-Clichy et Jules Joffrin ont connu une très forte progression, avec +1,8 années.
Le 6ème est le seul arrondissement de la capitale à ne pas avoir enregistré de progression en 2018, notamment les quartiers Notre Dame des Champs (-0,5 ans), Rennes et Saint-Michel (-0,1 ans) ont enregistré des baisses du nombre d’années nécessaires pour rentabiliser un investissement locatif.
Suite à la suppression de l’encadrement des loyers, les loyers ont fortement progressé alors que les prix à l’achat étaient déjà à un niveau élevé.
« Réaliser un investissement locatif rentable nécessite une connaissance fine du marché. C’est d’autant plus vrai à Paris, où d’importants écarts de rentabilité locative sont observés. » Gilles Bourcy, cofondateur de Homepilot
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