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Les derniers chiffres de l'immobilier parisien

Récession, chômage, pression à la hausse sur les taux d'intérêts, frilosité des organismes prêteurs, fin des "cadeaux fiscaux".... voilà de nombreuses mauvaises nouvelles pour la santé de l'immobilier parisien en ce début d'année!

Qu'en disent les chiffres?

Côté notaires:

Le dernier rapport des notaires est sorti fin janvier, et donne le bilan du 3e trimestre 2011. Ces chiffres sont donc à prendre avec des maxi-pincettes, puisque les notaires ont toujours un petit train de retard: en plus de publier les données 2 mois après la fin de la période considérée, ils se basent sur des prix de ventes réalisées, donc 3 mois en moyenne après la signature de la promesse de vente....

Entre septembre et novembre 2011 donc, les prix ont continué à monter légèrement à Paris: +1,1% par rapport au trimestre précédent, (contre +4,4% sur le même trimestre de 2010), pour s'établir à 8390 euros/m2 en moyenne (Paris intra muros)

Le nombre de transactions, en revanche, a clairement amorcé une baisse, à -13% par rapport au 3e trimestre 2010.

Les notaires ont établi, en fonction des avant-contrats signés à fin novembre, une projection du prix/m2 moyen en mars 2012, estimé entre 8200 et 8300 euros/m2 (soit une baisse comprise entre 1 et 2,3%)

En réalité:

Nous constatons une légère baisse des prix depuis septembre 2011, en moyenne, avec -exactement comme en 2009- une forte dispersion selon la qualité des biens. Les appartements sans défaut manquent toujours cruellement, et se vendent toujours rapidement au prix fort. En revanche, le moindre défaut permet à présent de négocier le prix demandé, et impacte fortement le délai de vente.

Le baromètre Meilleursagents.com établi au 1er janvier 2011 nous paraît être un bon reflet du marché: -2,8% de baisse de prix sur les 6 derniers mois de 2011 en moyenne sur Paris, et une prévision de -5 à -10% pour 2012.

Top 10 des objets déco que l'on croise le plus dans nos visites

Suite et fin de notre palmarès du Top 10 des objets déco. Vous vous souvenez de notre Top 5,avec les 5 meubles ou objets de décoration les plus vus das les appartements que nous visitons. Au fur et à mesure de nos visites d'appartements, nous avons remarqué certaines similitudes en matières d'objets design, meubles de décoration d'un appartement à l'autre.

L'équipe Homelike Home vous présente donc la fin de son palmarès des objets les plus vus lors de ces visites d'appartement

5^ème place : le canapé d'angle avec méridienne

Pas de marque ou de designer en particulier à signaler, mais une tendance marquée pour les tissus chaleureux, de couleur chocolat, grise voire taupe.

 

6^ème place : La cuisine IKEA de couleur blanche, rouge ou grise, modèle Abstrakt

      

 

7^ème place : l'armoire métallique, style industriel toujours de notre ami suédois, IKEA bien entendu...

Très souvent en rouge mais la couleur grise est aussi très plébiscitée...

 

 

 

 

 

8^ème place : les lits superposés AM-PM

On les retrouve très souvent de couleur taupe, aussi bien dans les chambres des filles que les chambres des garçons... 

 

 

 

 

9^ème place : le mur de couleur

 

On retrouve un mur de couleur rouge, généralement dans la cuisine voire l'entrée et souvent un mur de couleur taupe dans le salon, mais aussi la chambre à coucher parentale...

 

10^ème place : la verrière type atelier

On retrouve de plus en plus cette verrière type atelier, pas uniquement dans les lofts mais aussi dans les appartements classiques, style haussmannien ou art déco. Elle permet de découvrir la cuisine comme une véritable pièce à vivre, ouverte sur le salon ou l'entrée, sans avoir les inconvénients des mauvaises odeurs...

Acheter un appartement à New York....mythe ou réalité

C'est incroyable le nombre de fois où on nous pose la question "Alors est-ce que Paris est moins cher que New York ?," "Faut-il investir à New York ," "Que pensez-vous de l'achat d'un loft à Brooklyn ?"

 

...Et  bien la réponse est...oui ET non...

 

Comme le dit si bien mon associée, Lara, qui a vécu 3 ans à New York, le problème des annonces immobilières à New York est le même qu'à Paris, sauf qu'il y en a plus...En ce moment par exemple, vous trouvez de nombreuses annonces dans les vitrines et tout simplement de nombreuses agences immobilières, quelquefois 3 sur un bloc, crise oblige ! Cela ne veut pas dire pour autant, que les appartements à vendre sont de qualité et même loin de là. Donc en résumé, après avoir passé un Noël new-yorkais, et avoir pris la température du marché immobilier, on peut dire que des annonces il y en a, mais la qualité n'est pas toujours au rendez vous....
En fait, on peut dire que Brooklyn semble beaucoup plus accessible que Manhattan et surtout, avec un côté français, créatif qui ne vous donne qu'une seule idée en tête : acheter un loft à Brookyn avec des copains français...

    
    
    

Après, comme le dit souvent Lara, attention aux pièges car aux Etats-unis, il faut bien regarder, les charges d'entretien de l'immeuble, la possibilité qu'octroie la copropriété de louer votre appartement ou pas, les frais d'entretien de l'immeuble en général (beaucoup plus élevés qu'à Paris)...Bref, si le prix d'achat au départ semble beaucoup plus intéressant qu'à Paris, la facture globale ne l'est pas forcément car attention aux charges de copropriété...Un loft, implanté dans un condominium de luxe qui offre des services haut de gamme avec majordome et tous les services dont vous rêvez, saura générer des charges très importantes, presque l'équivalent d'un loyer mensuel parisien...

En effet, quand une copropriété new-yorkaise doit faire réaliser des travaux importants, elle contracte généralement un prêt, dont les mensualités sont remboursées par une augmentation de charges des propriétaires.... il n'est donc pas rare de payer 1500 dollars de charge par mois pour un appartement d'une centaine de m2, dans un immeuble sans doorman et sans service particulier, juste parce-que la façade a été ravalée quelques années auparavant!

 

 

En plus de ce type de mauvaises surprises, accéder à la propriété à New York peut être un parcours du combattant encore plus rude qu'à Paris.... c'est dire !

Il existe 2 types de classifications d'immeubles: les condominiums (copropriété "standard"), et les co-ops (système de coopérative), ce 2e système représentant 85% des immeubles new-yorkais.

Quand on achète dans un co-op, on devient co-actionnaire d'une société immobilière, et il faut être "approuvé" par le "board" (conseil d'administration de la société, formé par quelques co-propriétaires élus), c'est-à-dire être "accepté" dans l'immeuble! Et ce, sur la base de critères qui peuvent être très variables et .... tout à fait subjectifs. C'est la raison pour laquelle Madonna n'a pas pu, il y a quelques années, acheter l'appartement qui lui plaisait dans l'Upper East Side, car les copropriétaires n'ont pas eu envie de s'encombrer d'une voisine aussi connue, quelle que soit sa situation financière.... Le board de l'immeuble fixe aussi plusieurs autres "règles": il décide notamment de l'apport financier que doit avoir le nouvel arrivant (parfois il faut avoir plus de 50% du prix de l'appartement en apport), et des pénalités à appliquer si le propriétaire souhaite louer son appartement. Pas idéal quand on souhaite acheter pour investir en location..... et également quand on pense à la revente (car il faudra trouver un acquéreur susceptible d'être à son tour "adoubé" par le board!)

      
    



Acheter à New York: certes un achat immobilier tentant mais qui nécessite une véritable réflexion, afin de bien inclure toutes les contraintes et charges annexes, afin d'éviter les mauvaises surprises!!

Le logement, une priorité pour le Grand Paris ?

Le logement en Ile de France semble devenir le sujet de toutes les préoccupations, mais pas uniquement d'un point de vue placement financier. La capacité de logement en Ile de France est en lien direct avec notre compétitivité économique....La pénurie de logements en Ile de France, pose le problème de la non compétitivité de Paris versus les autres métropoles. Auparavant, on construisait 50% de logements de plus que la croissance des ménages, alors qu'actuellement on fait face à une véritable pénurie de logements.

 

Suite à une conférence organisée par la Chambre de Commerce et d'industrie de Paris , en décembre 2011, à laquelle nous avons assisté, voici un résumé des grandes idées de cette conférence sur le thème du Logement avec l'aménagement du Grand Paris...

"Alors que 44% des emplois stratégiques du pays sont concentrés en Ile de France, la région connait une grave crise du logement dont les conséquences économiques sont particulièrement préoccupantes en termes de compétitivité pour les entreprises franciliennes : difficultés de recrutement, turn-over, stress et retard des salariés...Les chefs d'entreprises interrogés considèrent que leurs salariés rencontrent des difficultés pour se loger à proximité de leur entreprise."

"'une des principales difficultés résulte d'une offre insuffisante de logements intermédiaires, dont les investisseurs institutionnels se sont considérablement désengagés. Les salariés aux revenus moyens rencontrent de réelles difficultés à se loger à proximité de leur lieu de travail."

         

Dans le cadre du Grand Paris, le législateur a donc fixé un objectif de production de 70 000 logements nouveaux par an ! Il faut savoir que le rythme de construction reste inférieur à 40 000 logements par an, depuis 10 ans, en Ile de France.

Il faut reconnaître le logement comme un fondement du développement métropolitain. L'augmentation de la population nécessite donc une politique de construction en adéquation, et notamment en corrélation avec l'aménagement de nouveaux transports publics. Mais Il existe une véritable dichotomie entre les constructions actuelles et l'évolution de la stucture familiale avec notamment l'accroissement d'une population vieillissante et d'une population mono-parentale.

 

On peut sans doute remédier à la crise économique et immobilière en 2012, en créant une offre sur-mesure. Il faut donc construire suffisamment de logements, afin que Paris puisse retrouver son image d'attractivité economique et non pas uniquement touristique...

Athènes chamboulée par le plan d’austérité

  

Le plan d’austérité adopté au parlement grec en juillet dernier à bien évidenment instauré de nombreux changements à Athènes. A la suite d’une baisse des salaires et d’une hausse conséquente du chômage (17.5% de la population active en septembre 2011),  les grecs se sont vu soumis à un impôt exceptionnel sur le foncier pour regonfler les caisses publiques.

Dans ce pays où l'immobilier était jusqu’alors peu imposé et considéré comme une valeur refuge (plus de 70% des habitants sont propriétaires de leur logement)  la nouvelles taxe venant s’ajouter à la taxe sur la fortune immobilière, en fait un fardeau difficile à porter en pareil temps de crise. La taxe varie de 0,5 à 16 € par mètre carré en fonction de l'usage et de la localisation du bien immobilier, et est directement intégrée à la facture d’électricité. Les mauvais payeurs sont ainsi privés de courant...

L’accès à l’électricité cristallise l’énergie des habitants, des syndicalistes et même de certains élus qui appellent, à l’échelle d’un quartier ou d’une ville, à boycotter la nouvelle taxe. Des avocats montent meme des dossiers pour prouver son inconstitutionnalité.

Car pour beaucoup, le salaire ne suffit plus et la seule solution serait alors de vendre leur bien, mais impossible de s’en debarrasser. En effet le marché est en berne et les rares acquereurs (étrangers) sont en attentes de prix dérisoires.

 

Les transactions immobilières ont donc chutées en  nombre et en valeur. Entre 2010 et 2011 le nombre de transaction a chuté de 39% et le prix moyen des logements à Athènes a diminué de 6.7% . Le prix moyen d’achat dans la capitale est de 4200€ au mètre carré et le prix de location moyen est de 11€/m2.

Un nombre croissant de Grecs touchés par la crise quittent alors Athènes pour retourner dans leur village d'origine, voyant dans la crise l'occasion de prendre un nouveau départ. Signe de ces prémices d'exode urbain, l'emploi agricole a crû de 7% depuis 2008 et la part des agriculteurs dans la population active, est remontée à 12,5% .Les jeunes diplômés, eux, partent à l’étranger.

Athènes est donc en train de vivre le début d’une longue période délicate entrainant désaccords, manifestations, et départs.

 

Copenhague, ville où il fait bon vivre !

 

Le système scolaire, le service hospitalier, la culture et l’environnement permettent à la capitale Danoise de se placer comme LA ville ou il fait bon vivre selon beaucoup d’études.

En effet Copenhague est une ville éco énergétique ou beaucoup d’efforts sont fait pour offrir un cadre de vie sain et agréable à ses habitants. La ville a  mis en place l’Exploitation des énergies éoliennes, la construction d’éco-habitation, le recyclage des déchets domestiques et le traitement des eaux usées. Dans une réelle philosophie Copenhague est devenue la capitale internationale du vélo : 50% de la population l’utilise pour se rendre au travail grâce à 300 km de pistes cyclables.

 Vivre dans la ville saine et écologique de Copenhague a cependant un prix. En effet la capitale se place parmi les villes au coût de la vie les plus chères (4% plus cher que Paris). Cela s’explique surtout par un système de taxation très fort : 25% de taxes sur les biens et services, et une taxation supplémentaire pour les produits dits « de luxe » (tabac, alcool, café, sodas, chocolat…). Cette lourde taxation est cependant compensée par des salaires appréciables et un taux de chômage faible.

 Les logements de Copenhague restent plus accessible qu'à Paris avec un prix moyen au mètre carré à l’achat de 4 800 €. Cependant les biens à la vente et à la location se font rare : le prix moyen de location d’un deux pièces est de 920 € par mois.

 La ville attire de plus en plus de touristes. Depuis 15 ans le nombre de touriste augmente de 10% par an. Le quartier de Christiana, plus grand squat autogéré d’Europe, symbole de la culture alternative guidée par les idéaux de l’amour et de la paix a attiré plus d’un million de visiteurs par an, mais après 20 ans d’existence et malgré de nombreuses négociations, le gouvernement danois a décidé de le fermer.

 Le modèle social danois mais aussi et surtout le design, la pensée environementale, l’architecture, les espaces verts et les piscines en zone portuaire font donc de Copenhague une ville où il fait bon vivre.

Bruxelles, capitale de l'Europe

Siège de la Communauté européenne, de l'OTAN, de 1000 organisations et de 2000 sociétés internationales, l’emplacement idéal de Bruxelles en a fait un lieu stratégique attirant aussi bien les travailleurs que les touristes européens.

 Capitale parmi celles qui comptent le moins d’habitants au mètre carré et le plus d’espaces verts, des prix très abordables, une ambiance particulière : Autant de spécificités que Bruxelles a su conserver malgré son emplacement stratégique.

 Bruxelles  regroupe aussi un concentré de bars et autres boîtes de nuit. Spectacles, bars, concerts de rue quand les beaux jours arrivent, ou encore trip rétro bruxellois, la ville possède de nombreuses facettes qui attire chaque année de nombreux étudiants séduits par l’ambiance mais aussi par les prix : en moyenne le cout de la vie bruxelloise est 13% moins cher qu’à Paris.

 En effet la capitale Belge fait partie des villes les moins chères d’Europe, avec un loyer moyen de 10€/m2 (30 €/M2 à Paris pour un joli appartement en location) et un prix de vente moyen de 2 308€/m2 (versus 8500 €/M2 à Paris), soit environ 3.5 fois moins cher qu’à Paris. Plus d’espace pour le même prix, et seulement à 1h30 de train de Paris, la ville séduit chaque année de plus en plus de français, et on comprend bien pourquoi.

 Parce qu’aucune ville n’est parfaite, Bruxelles aussi a ses petits défauts ! Les automobilistes bruxellois sont confrontés aux embouteillages les plus importants d'Europe, sur la majorité des routes de la capitale.

 Mais que cela soit pour ses musées, son ambiance festive, son Manneken Pis, sa Grand place, son architecture ou son amour de la BD que l’on peut retrouver sur les murs de la ville, Bruxelles se révèle à la fois culturelle et tendance, bref...une ville cosmopoliste ou « on se sent vite chez soi »… à moindre coût.

La location saisonnière interdite à Paris?

Même si beaucoup l’ignorent, la location meublée de courte durée, pourtant devenue courante dans la capitale, est interdite par la loi sauf dans certaines conditions précises.

En effet, selon l’interprétation de la loi par la Mairie de Paris, un bien loué à court terme aux non-résidents (location inférieure à 12 mois, ou inférieure à 9 mois pour les étudiants) est considéré comme un local commercial et non comme une habitation. Pour obtenir le droit de louer à court terme, il faut donc changer l’usage du lieu.

Pour cela le propriétaire doit obtenir une autorisation du maire (déjà difficile) mais il doit en plus acquérir un local commercial de la même surface dans les environs et le transformer en habitation. (Mission presque impossible !)

Ces quelques 20 000 logements loués à la semaine aux touristes provoquent une hausse des prix à l’accession. C’est pourquoi la ville de Paris souhaite ainsi restreindre cette « location touristique » dans le but de « sauvegarder » les habitations pour les résidents, et non plus pour les touristes qui jusqu’alors choisissaient souvent ce mode de logement aux dépens des hôtels.

Alors que certains propriétaires ont retiré leurs biens du marché, d’autres ignorent la loi ou feignent de l’ignorer. Ils encourent alors une amende de 25.000€. Si l’activité n’est pas arrêtée par la suite, ils encourent une amende ultérieure de 1000€ par jour par mètre carré à compter de la date de la réception de l'avis.

Un grand nombre de sociétés de locations saisonnières se sont évidemment regroupées pour former une association pour contrer cette interprétation de la loi, l'aplm,l'association des professionnels de la location meublée. Selon eux la loi ne stipule pas clairement qu'une location saisonniere soit apparentée à un usage commerciale et celle ci n'aurait donc rien d'illégal si l'on s'en tient au seul texte de loi. En effet celle ci énonce que l'obligation de la durée minimale de location s'applique aux "location meublée à titre de résidence principale" ce qui n'est pas le cas pour les locations dites "touristiques".Pour eux seuls l’interdiction ou le refus de soumission par la copropriété permettent donc d’empêcher ce type de locations.  

Même si l'interprétation de la loi diverge, la mairie de Paris est claire à ce sujet, et si à ce jour, peu de propriétaires ont été rappelés à l’ordre (sauf dans le cas de plaintes de voisins), Jean Yves Mano, adjoint au maire de paris, compte bien y remédier en appliquant cette loi, et même en la faisant durcir.

Lisbonne, ville fantôme

« Façades immémoriales délicieusement délabrées, guirlandes de linge qui volent avec la brise, cris lointains de maîtresses de maison énervées qui résonnent sous la canicule. L'Alfama, étendard touristique lisboète, a le charme de l'authenticité », mais touristes et habitants ne voient pas la ville de la même manière. En effet les habitants désertent la ville qui, en 30 ans, a perdu 300 000 habitants et 10 000 immeubles (sur 55 000) sont alors en état de ruine carrément désaffectés.

Jusqu’en 1990 les baux étaient éternels et héréditaires ce qui a bloqué les loyers sur plusieurs générations. Il est alors difficile de faire partir les anciens locataires comme par exemple Eléna Barcelo, 64 ans, qui ne paye que 380 euro par mois pour 140m2 dans un quartier huppé. Et à ce prix les propriétaires n’ont pas vraiment envie de faire des travaux. Cela a aussi entrainé un vieillissement de la population : 24% des habitants ont plus de 65 ans.

Les loyers qui ont échappés aux baux éternels sont jusqu’à 4 fois plus chers que ceux des villes environnantes, les habitants préfèrent donc y migrer. En effet la ville emploi 650 000 personnes mais ne compte que 125 000 actifs dans ses habitants. Cela entraine chaque jour un afflux vers la ville, créant embouteillages et pollution et laissant Lisbonne vide le soir et le week-end, certains quartiers prenant des airs fantomatiques. La demande étant limitée, l'offre de boutiques, de bars et de taxis l'est aussi, ce qui fait fuir les habitants les plus jeunes, qui préfèrent s'installer dans des quartiers plus excentrés mais plus vivants. Pour remédier à ce phénomène d'exode rural,  la ville souhaite devenir « ville Erasmus » et compte sur les 3000 étudiants arrivant chaque années pour dynamiser le marché du logement locatif.

En ce qui concerne les ventes de biens, la différence entre l’offre et la demande et l’état de récession a entrainé une chute de 23% du prix de vente moyen. Le prix moyen de vente d'un appartement est de 129 000 € avec des biens qui mettent en moyenne plus de 4 ans à se vendre !

Malgré la décadence du vieux Lisbonne, la beauté de la ville avec ses sept collines et le Tage omniprésent, continuent d'exercer un puissant attrait sur les visiteurs étrangers.

Londres, une baisse de prix appréciable

Longtemps considérée comme la ville la plus chère d’Europe, Londres a vécu ses dernières années quelques changements, lui donnant un statut de ville beaucoup plus accessible...

En effet alors que le coût de la vie était autrefois bien supérieur à celui de Paris, la tendance s'est inversée depuis 2009. Une étude a montré qu'en moyenne le cout de la vie parisienne est  aujourd’hui 16% plus cher qu’à Londres ! Mais cela est aussi du à une réduction des différences salariales. Le salaire moyen des actifs londoniens est 15% plus cher que celui de la capitale française  alors que l’écart était beaucoup plus considérable il y a quelques années.

Quand il s’agit de se loger, on voit deux types de situations à Londres : les logements classiques ou bas de gamme, dont les prix ont largement diminué ces dernières années pour atteindre un prix moyen à peu près similaire à celui constaté à Paris, et les logements haut de gamme, qui eux, voient leurs prix exploser. En effet en un an et surtout en cette période de crise, le prix moyen des logements bien placés a augmenté de 7.4% pour atteindre un prix moyen de transaction de 1,180,600 livre (soit  1 499 000 euro). Le haut de gamme londonien se paye donc au prix fort : Kensington Palace Gardens, à Londres, est d’ailleurs classé 2ème adresse la plus chère du monde avec des prix au metre carré avoisinant les 70 000 € ! On a donc bien 2 types de marché immobilier à Londres, avec le haut de gamme qui ne cesse d'attirer les investisseurs étrangers, notamment avec la crise que connait l'euro actuellement, et le moyen de gamme qui a sensiblement diminué depuis 2 ans, à l'inverse de la capitale parisienne.

Avec ses nombreux changements Londres continue d’attirer touristes, investisseurs étrangers et habitants. Par ailleurs, depuis le printemps 2011, la capitale britannique est placée sous les projecteurs du monde. Après le mariage princier, 2012 verra célébrer le Jubilé de diamant de la Reine. Et alors que Londres est déjà 10 fois plus étendue que la capitale française, les Jeux Olympiques redessinent déjà de nouvelles frontières d'une métropole résolue à séduire les investisseurs, à coups de zones franches.