C’est un thème qui mériterait certainement qu’on lui consacre un article totalement exhaustif (quand le marché sera moins fou et qu’on aura donc davantage de temps 😉 ): les « effets secondaires » de la loi ALUR, ou comment Mme Duflot embête les locataires qu’elle a voulu protéger.
Le sujet d’aujourd’hui: la location, et plus particulièrement l’intérêt que peut avoir un propriétaire bailleur à louer à une société (très souvent pour un particulier salarié qui rentre d’expat’) plutôt qu’au particulier directement, et à quelqu’un qui loue en résidence 2ndaire plutôt qu’en résidence principale.
Cas pratique :
Ces jours-ci je suis en recherche d’un appartement familial meublé, pour la rentrée scolaire 2016, pour une famille qui rentre d’expatriation. Cet appartement sera leur résidence principale, et le bail sera à leur nom (et non au nom de la société, comme cela se passe parfois pour des expatriés).
Premier écueil : le fait que ce soit un bail personnel. Toutes les annonces ne le mentionnent pas, mais les honoraires d’agence perçus côté locataire, diffèrent selon que le bail est signé par un particulier ou par une société. La raison? Un décret de la loi ALUR, du 1er août 2014, encadrant les frais d’agence payés par un locataire particulier.
2 plafonds:
1- Les frais d’agence payés par le locataire doivent être inférieurs ou égaux aux frais d’agence payés par le bailleur
2- Sur Paris (zone très tendue), ils sont plafonnés à 15 €/m2 (incluant visite, constitution dossier, rédaction du bail et état des lieux d’entrée)
Résultat ? Les frais d’agence ont-ils baissé (ie le total perçu par l’agence) ? Non, mais dans le cas d’un bail personnel, ils sont payés à moitié par le locataire et à moitié (au moins) par le bailleur; dans le cas d’un bail société c’est le locataire qui les paie.
Un bailleur paie donc (beaucoup) moins de frais d’agence s’il loue à une société, que s’il loue à un particulier.
La plupart des annonces ne mentionnent pas la distinction – elle est évoquée au téléphone – mais en voici une par exemple dans laquelle cela apparaît clairement:
et dans celle-ci aucune ambiguïté ! :
Deuxième écueil : le fait que ce soit une location de résidence principale.
En effet depuis le 1er août 2015, à Paris intra-muros, les loyers des locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire sont encadrés par la loi ALUR : ils ne doivent pas dépasser un loyer de référence majoré, fixé par arrêté préfectoral.
Bien sûr, il est toujours possible d’ajouter un « complément de loyer » mais ses contours en sont très flous (localisation prestigieuse, niveau de confort particulier…), et le bailleur n’est pas à l’abri d’être attaqué par son locataire…..
L’encadrement des loyers ne s’appliquant pas aux locations de résidence secondaire, on comprend aisément que les bailleurs (quand ils ont le choix, bien sûr), préfèrent que leur locataire n’utilise pas le logement comme résidence principale.
Ce qui donne, dans le cadre de ma recherche, des réactions d’agences du type : « C’est pour un bail société? Non ? Et c’est une résidence principale?…. Euh….. je dois demander au propriétaire s’il est d’accord, et je vous rappelle. »
Merci Madame Duflot.