Achat d’un appartement occupé : attention aux conditions de reprise !

Publié le par Lara Bel

appartement_occupeChez Homelike Home, nous nous sommes toujours intéressés aux appartements occupés (par des locataires)

 

En général ils présentent une légère décôte par rapport aux biens vides (décôte qui varie en fonction de la durée de bail restante), et ils peuvent intéresser soit des clients investisseurs (qui sont ravis de garder le locataire en place si le loyer correspond au marché), soit – jusqu’à récemment en tous cas, nous en parlons plus bas – des clients pas forcément pressés de rentrer dans les lieux, qui pouvaient donc attendre la fin du bail en cours pour récupérer le bien pour eux.

 

Pour le cas où les acquéreurs souhaitent reprendre l’appartement le plus vite possible pour leur propre usage, la donne a changé avec la loi ALUR….. alors prudence !

En effet, quand le bail en cours concerne une location vide (non meublée), et a été conclu ou renouvelé après le 27 mars 2014 (date d’entrée en vigueur d’ALUR), l’acheteur du logement occupé qui souhaite donner congé au locataire en place doit tenir compte de nouveaux délais spécifiques:

  • Si l’acheteur veut donner un congé pour reprise (c’est-à-dire pour l’habiter lui-même, ou l’un des membres de sa famille) , il devra attendre au minimum deux ans à compter de la vente pour pouvoir récupérer le logement, même si l’échéance du bail en cours était plus proche
  • Si l’acheteur veut donner un congé pour vente (ce qui est moins probable, on vend rarement un logement juste après l’avoir acheté 😉 ), il ne peut le faire que pour le terme du premier renouvellement du bail, sachant que la durée du bail en location vide est de trois ans (six quand le propriétaire est une société). Il doit donc, au minimum, attendre la fin du bail en cours, plus les trois années du bail reconduit, pour pouvoir mettre un terme au bail du locataire et vendre le logement libre.

alors qu’auparavant, l’acheteur pouvait mettre fin au bail à sa date anniversaire, avec 6 mois de préavis, que ce soit pour reprendre le bien ou le vendre.

 

Soyez prudent donc si vous cherchez un appartement pour l’occuper vous-mêmes: il devient impossible de dire rapidement aurevoir aux locataires, sauf dans la cas d’un bail meublé !