printempsAvec l’arrivée du printemps, ont fleuri en kiosque tous les dossiers « Spécial Immobilier » …. l’occasion pour nous de faire un point global sur le marché immobilier de ce début 2015, vu par les notaires et les médias, mais aussi par l’équipe Homelike Home!

Côté des notaires….

Le dernier dossier de presse des notaires, fait un bilan du dernier trimestre 2014, et parle de marché parisien toujours sans « réelle direction », entre morosité et attentisme.

Le volume des ventes a très légèrement augmenté par rapport à 2013 (+2%), mais reste faible (-25% par rapport à la moyenne des années 1999-2007). Les prix ont continué leur (très) lente érosion, pour s’établir en moyenne à 7960 euros/m2 à fin 2014 (-2,1% par rapport à 2013). La correction s’est faite principalement sur les arrondissements les plus chers (le 6e notamment), l’écart entre les arrondissements s’est donc réduit. Malgré tout, 17 arrondissements sur 20 ont baissé (les 3 qui résistent sont le 5e, le 8e et le 9e).

Les notaires ont le plus grand mal à dessiner des perspectives pour 2015: les promesses de vente déjà signées laissent penser qu’on passera à une baisse annuelle un peu plus rapide, de l’ordre de 3,5% en 2015. Cependant quelques points montrent également un frémissement du marché début 2015, notamment l’augmentation du nombre de visites. Si le paysage économique se dégageait un peu, la demande pourrait exploser, étant donnés les taux d’emprunt toujours très bas.

Dans la presse…..

…. les titres sont comme toujours un peu raccoleurs – « Comment profiter de la baisse », ou « C’est le pressemoment de bouger! » – mais (pour une fois) , est décrit assez précisément le côté totalement binaire du marché actuel: seuls les biens avec défauts se vendent avec de fortes décôtes (ou ne se vendent plus), les rez-de-chaussée ou 1ers étages sont délaissés. Les très grandes surfaces (180 m2 et +) sont également boudées, surtout dans les arrondissements où elles sont très nombreuses sur le marché (le 16e par exemple) – le Nouvel Obs estime qu’elles ont baissé de 15 à 30% depuis 2011.

Pour profiter de la baisse, il faut donc être prêt à faire des concessions sur la qualité du bien; de grosses négociations sont alors possibles. L’Express cite le cas d’un immeuble rue des Batignolles dans le 17e, où 2 appartements identiques se sont vendus avec 25% d’écart de prix…. l’écart entre le 1er et le 4e étage.

L’activité est principalement soutenue par les taux d’emprunt historiquement bas – 2,21% en février 2015, toutes durées confondues. Jamais, depuis la 2nde guerre mondiale le coût de l’argent n’aura été si bas!
Le contexte économique restant incertain, l’attentisme est toujours important.
Côté vendeurs, certains propriétaires renoncent à vendre pour s’agrandir.
Côté acquéreurs, la demande a baissé (rétablissant un certain équilibre entre nombre de vendeurs et nombre d’acquéreurs), mais les personnes qui ont encore les moyens d’acheter ne souhaitent faire aucune concession sur la qualité du bien (ou préfèrent renoncer à leur acquisition) – toute la demande se concentre donc sur les mêmes biens.

Les investisseurs sont très peu présents sur le marché, à cause des rendements devenus faibles, mais surtout de certaines dispositions dissuasives de la loi Alur (notamment l’annonce de l’encadrement des loyers).

Mais tous les magazines parlent d’un regain d’activité pour ce début 2015, sous l’effet conjugué des taux bas et de la baisse des prix. Parfois même d’autres facteurs: pour Jean-François Buet, président de la FNAIM, cette « embellie » concorde avec l’ « après-Charlie Hebdo », « manifestant l’envie des français de reprendre leur vie en main et d’exaucer leurs rêves ».

Plusieurs indicateurs semblent confirmer ce regain d’activité: sur début 2015, les demandes de prêts immobiliers sont en forte hausse: la Cafpi a enregistré une progression de 50% de sa clientèle en janvier-février, par rapport à la même période en 2014; sur le réseau d’agences Guy Hoquet, le nombre de visites a augménté de +57% entre début 2014 et début 2015.

Tous restent cependant prudents sur les prévisions: si le contexte économique s’améliore, la demande repartira et les prix avec; sinon, les prix continueront à baisser progressivement.

Et côté Homelike Home ?….

Depuis début 2015, nous sommes totalement déroutées par ce marché de plus en plus schizophrène: certains biens restent des mois sur le marché et l’encombrent, mais dès qu’un bon produit sort, nous avons l’impression d’un retour en 2011, où tout partait en 24h: nous retrouvons des situations de surenchères, ou des négociations stressantes où la concurrence est rude…..

Ce contexte est d’autant plus difficile que nos clients acquéreurs pensent initialement être en position de force pour négocier, et « avoir le temps » de réfléchir: les médias ont tellement dit, ces derniers mois, que les acquéreurs avaient « pris la main »!
Il leur faut donc malheureusement, parfois, rater un bien, pour être « prêts à dégainer » sur le suivant (qui n’est pas toujours facile à retrouver 😉 )

Quelques exemples récents:

– un 57m2 rue de Maubeuge dans le 9e, quartier Martyrs, en 5e étage sans ascenseur et tout à refaire (et à réagencer), mais avec une jolie vue, a été vendu en 24h au prix (499 000 euros, soit 8700 euros/m2 tout de même, avec une enveloppe de travaux de 1000 euros/m2 à ajouter)

– un 2p rue d’Orchampt à Montmartre, au 3e sans ascenseur, avec une vue superbe sur Paris, a reçu 7 offres au prix à 13 500 euros/m2

– un 2p de 49 m2, rue du Colisée dans le 8e, pied-à-terre idéal, en excellent état, 5e étage avec ascenseur, s’est vendu en quelques jours à 610 000 euros soit 12 450 euros/m2.

Nous le constatons, pour de nombreux acquéreurs, « c’est le moment d’acheter »: beaucoup avaient mis en suspens leur projet immobilier en 2014, certains que le marché allait baisser de manière significative. Ils constatent en 2015 que ce n’est pas réellement le cas sur les biens qui les intéressent (nos clients sont rarement intéressés par des étages bas ou des plans biscornus 😉 ).
Les taux sont bas, alors ils se lancent, mais arrivent alors sur un marché compliqué, avec une offre extrêmement abondante à trier (de très nombreux produits à défauts qui ne se vendent pas), et une pénurie de biens intéressants, ce qui rend nécessaire une grande réactivité, et un vrai « discernement » pour être certains d’acheter un bien « liquide »….. exactement le type d’aide que nous apportons 🙂

Résultat, nous assistons depuis janvier-février 2015 à une explosion de la demande pour nos services (hé oui, si nous sommes un peu moins présentes sur le blog en ce moment, c’est que nous travaillons dur, et même très dur  😉 ). Toute l’équipe est chargée à bloc, se démène pour dénicher au plus vite les biens demandés et satisfaire tout le monde….

Les prix restant très élevés sur Paris, nous constatons également l’apparition de nouveaux marchés de report: nous avons de plus en plus de recherches sur Montrouge (depuis l’arrivée de la ligne 4 à Mairie de Montrouge), sur Montreuil, Vincennes et St Mandé, sur Clichy, Puteaux,…. (Levallois, Neuilly, Boulogne,.. étaient déjà des cibles régulières de nos recherches depuis des années)

Nous constatons aussi la quasi-absence de secondo-accédants du marché, c’est-à-dire de clients revendant un bien pour s’agrandir (et rejoignons en cela la constatation d’attentisme des propriétaires, faite par les médias). A l’heure actuelle, nous clients sont pour la plupart de jeunes actifs achetant pour la première fois, des expatriés sur le retour, des personnes souhaitant acquérir un pied-à-terre….

Pour 2015, nous espérons donc que le marché se fluidifie pour répondre à la demande de beaux produits, qui elle, est bien présente!

vueparisl

 

 

  1. Article très intéressant ! C’est vrai qu’il est actuellement très difficile de deviner ce qui nous attend pour le second semestre 2015. Mais je suis plutôt confiante et je pense que le marché de l’immobilier va se remettre en route 🙂

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