Loi-Alur-Mentionner-la-surface-habitable-une-obligation-du-proprietaire-bailleur_mediumAprès des mois de discussions, polémiques, allers-retours, pétitions….. (nous en avons parlé ici et )…. la loi ALUR – alias "Duflot 2" – a été définitivement votée par le Parlement le 20 février 2014 (le 19 par l'Assemblée Nationale et le 20 par le Sénat).

Alors concrètement, qu'est-ce qui change, pour les locataires, bailleurs, professionnels ? Voici les principales mesures mises en place :

 

Encadrement des loyers

Le fonctionnement validé est celui qui était initialement prévu. Dans les 28 zones définies comme "tendues", un loyer médian de référence sera établi par type de bien et par localisation, via des observatoires des loyers locaux. A partir de ce loyer médian, sera calculé un loyer plafond (loyer médian de référence majoré de 20%), au-delà duquel le propriétaire ne pourra pas aller, mais aussi un loyer plancher (inférieur de 30% au loyer médian) en deçà duquel il pourra demander une hausse.
Un "complément de loyer exceptionnel" pourra s'ajouter au loyer de base (pour des logements particulièrement bien situés, et/ou avec vue, terrasse, équipement haut de gamme, etc.), mais le locataire pourra le contester dans les 3 mois suivants la signature du bail, auprès de la commission départementale de conciliation.

Entrée en vigueur: automne 2014 pour les premières villes (Paris ouvrira probablement le bal!)

 

 

Garantie Universelle des Loyers (GUL) Encadrement-loyers-projet-loi-alur-duflot-cae

Sur ce point-là, le gouvernement a dû reculer: intialement prévue comme obligatoire et payante, la GUL sera finalement gratuite (prise en charge par l'état) et facultative!
Les bailleurs pourront choisir entre cette garantie (couvrant jusqu'à 18 mois de loyers impayés, dans la limite du loyer médian local) et le système de caution solidaire "traditionnel" (dans le cas d'un locataire étudiant, les 2 systèmes pourront être cumulés).

Entrée en vigueur: au plus tard en janvier 2016

 

Relations locataires – propriétaires

– Des documents-type d'état des lieux et de bail vont être mis en place, dans lesquels figureront notamment le loyer médian de référence, et le loyer du précédent locataire

Entrée en vigueur: à l'automne 2014

– Les frais d'agence vont désormais être à la charge du propriétaire, sauf pour certaines tâches spécifiques (état des lieux, rédaction du bail, contitution du dossier du locataire, visites du logement) pour lesquelles les honoraires seront partagés entre propriétaire et locataire (mais plafonnés, par zone géographique)

Entrée en vigueur: avant l'été 2014

– Le délai de préavis pour quitter un logement est ramené à 1 mois (vs 3 mois actuellement) dans les zones tendues

Entrée en vigueur: fin 2014

– Le délai de restitution du dépôt de garantie est ramené à 1 mois (vs 2 mois actuellement) – le bailleur sera condamné à payer 10% du montant du dépôt par mois de retard.

– Un statut de colocation est créé, encadrant les contrats multiples entre propriétaire et différents locataires.

 

Bail-locationCopropriétés et professionnels de l'immobilier

– Les frais qui pourront être facturés par les syndics – outre les frais de gestion courante – seront encadrés par décret

Entrée en vigueur: au plus tôt à l'automne 2014

– Les marchands de listes ne pourront plus proposer que des biens pour lesquelles ils ont signé un mandat exclusif avec le propriétaire

Entrée en vigueur: immédiate

– Les professionnels de l'immobilier auront une obligation de formation continue

– Un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, constitué de professionnels du secteur, et de représentants de consommateurs, aura la responsabilité de veiller à la moralité et à la compétence des professionnels de l'immobilier.

Un dernier rebondissement aurait pu venir du Conseil Constitutionnel, qui a été saisi par des sénateurs et députés UMP (lesquels ont dénoncé la "rupture d'égalité" entre propriétaires et locataires). Mais au final, les mesures les plus embématiques (encadrement des loyers, GUL) ont été jugés conformes. Seule a été censurée la limitation du complément de loyer, qui peut être accepté dans le cas où le bien loué présente un caractère "exceptionnel" (vue, localisation, terrasse, etc.) – ce qui en soit, est quand même un grand pas pour nos clients investisseurs, qui achètent généralement des produits qui "sortent du lot".

 

Nous aurons bien sûr l'occasion de revenir parler de cette loi par ici, des difficultés (ou non?) de mise en oeuvre, du chapelet de décrets qui vont suivre ces prochains mois…. mais surtout de ses effets. Car le but, il ne faut pas l'oublier, est de "réguler les dysfonctionnements du marché, protéger les propriétaires et les locataires, et permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires"…. A SUIVRE!

 

Et pour les courageux, qui souhaiteraient consulter le texte définitif sur le site du Sénat: c'est ici !

 

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