…. mais qu'appelle-t'on UN BON PLAN?

Voilà THE sujet qui figure assurément au TOP 3 de ceux les plus abordés avec nos prospects et clients!

Car très, très souvent, les acquéreurs potentiels qui nous contactent ont en tête une surface minimale, et un prix/m2 maximum.

Or ce n'est pas "par ce bout-là" qu'il faut en général aborder les choses, car l'utilisation des m2 est extrêmement variable selon les biens, et influe énormément sur le prix/m2…..

TOUS nos clients qui recherchent un 3 pièces de 55-60 m2, sans exception, souhaitent le plus grand séjour possible, idéalement avec une cuisine américaine, sans aucun couloir, et avec de petites chambres (mais beaucoup de rangements).

Mais 90% des 55-60 m2 du marché, surtout dans l'ancien, sont de grands 2 pièces non transformables (à cause de murs porteurs et/ou du nombre de fenêtres insuffisant).
Et dans ceux (nombreux) annoncés comme des 3 pièces avec "1 chambre possibilité 2", il faut en réalité couper le salon en 2 pour créer la seconde chambre (donc grand salon ou 2e chambre, il faut choisir)

Les familles à la recherche de biens de 100-120 m2, espèrent y trouver (ou pouvoir y faire), un double séjour, 3 chambres, et 2 salles d'eau. Or nombreux sont les appartements, en tous cas dans l'ancien, qui, pour cette surface, n'ont que 2 chambres sans aucune possibilité de créer la 3ème.

Il est donc bien évident que le prix/m2 ne signifie par grand chose, si on n'a pas en face le nombre de "fonctions" assurées….

Outre la disproportion entre taille du salon / taille et nombre de chambres, plusieurs autres défauts de plan peuvent avoir une grosse incidence (négative) sur le prix/m2:

– des pièces commandées (c'est-à-dire la nécessité de traverser une pièce pour accéder à au moins une autre), le pire des cas étant les chambres commandées, sans possibilité de les rendre indépendantes

– un long couloir, surtout quand il distribue toutes les chambres…. avec la cuisine au bout!

– plus généralement des pertes de m2, comme par exemple une entrée de 15 m2 (fréquent dans les appartements familiaux haussmaniens)

– des pièces en second jour, c'est-à-dire sans fenêtre amenant de la lumière naturelle

– un "plan inversé", avec séjour donnant sur cour avec vis-à-vis, et chambres sur rue, sans possibilité de modifications
-….

Quelques exemples de défauts de plan, en images:

Appartement familial avec petit salon (pas de possiblité d'ouvrir cuisine et/ou entrée car mur porteur), et chambres distribuées par un interminable couloir, dont une presque aussi grande que le salon:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Dans cet appart, l'entrée se fait dans un "bureau" (qui prend la place d'une 2e chambre, mais ne peut pas  en être une), et la salle de bains (avec wc) n'est accessible qu'en traversant la chambre.

 

 

 

 

 

 

 

Ici la salle de bains (contenant les wc) et la 2e chambre ne sont accessibles qu'en traversant cuisine, salon, et 1ère chambre (à moins de repasser par le palier pour aller de la 2e chambre au salon 🙂 car cet appartement, issu de la réunion de 2 lots, a 2 entrées) 

 

 

 

 

 

 

Exemple typique du plan "tout en longueur", avec salon-salle à manger très agréable sur rue, mais tout le reste des pièces distribuées par un très long couloir, donnant sur une cour sombre

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Et pour finir, quelques exemples de plans parfaits, ceux devant lesquels on s'extasie, ainsi que nos clients! (et beaucoup moins nombreux, hélas, que ceux listés au-dessus…)

Deux exemples de 3 pièces de 55 m2 environ, sans aucune perte de place, avec grand séjour et petites chambres (dans les 2 cas, les pièces ont des vélux et + des fenêtres "classiques"):

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Un plan parfaitement optimisé d'appartement familial, avec grand séjour – cuisine ouverte, 3 chambres, 2 salles d'eau, dans 93 m2 (immeuble récent):

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

En résumé, un bon plan, c'est:

– une cuisine proche du salon (ou "rapprochable" avec travaux)

– le moins de couloirs possible, et une entrée pas trop grande, voire pas d'entrée du tout

– une grande pièce de vie, et des chambres de taille raisonnable (voire petites, quand le budget ne permet pas d'avoir grand salon ET grandes chambres)

– des chambres indépendantes les unes des autres

– la possibilité de faire 2 salles d'eau, pour les appartements de 3 chambres et + (les étrangers -et notamment les américains- aiment même avoir une salle d'eau par chambre)